中信证券-REITS行业C~REITs一周谈：愿入尽入，应入尽入-211231

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发改委要求，完善项目推进工作机制，做到项目“愿入尽入，应入尽入”，不断做大基础设施REITs市场规模的决心凸显。

尽管本周REITs市场交易热度有所回落，但价格层面仍维持小幅上升，较其他类别资产表现仍较为稳健。

建议投资者关注底层资产质量及运营管理能力优质的产品。

▍发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求完善项目推进工作机制，对每一个储备项目，都要明确专人对接。

对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件，质量过硬就可申报推荐。

全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入，应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。

我们认为这体现了发改委不断做大基础设施REITs市场规模的决心。

一方面有利于良好起步的REITs市场尽快扩容，以免出现针对个别存量标的的恶性炒作，让更多投资者分享中国基础设施不动产的价值红利；另一方面也有利于REITs担负去杠杆的重任，为国民经济发展作出更大贡献。

▍REITs市场交易总额有所回落。

12月23日-12月29日，REITs市场总交易金额达10.7亿元，环比下降40.7%，恢复到第二批项目上市前一周的水平。

其中，交通基础设施类REITs成交金额环比下降11.9%，占周内REITs总成交额比重上升13个百分点至41%；园区基础设施类REITs成交金额下降最为明显，环比降幅达57.8%，但占比仍在35%以上。

▍REITs组合价格略微上升，在各类资产中表现仍较为稳健。

剔除新上市产品，REITs组合则较一周前上涨0.65%。

同期，地产园区类企业、公路类企业、地产信用债指数涨跌幅则分别为-0.64%、0.54%、-0.18%。

从细分产品来看，广州广河、普洛斯REIT升贴水率较一周前分别下降4.45、0.93个百分点，其余产品则有不同程度的上涨。

▍现金分派率差异仍存，底层资产质量及运营管理能力需关注。

截至12月29日，产权类REITs预期现金分派率为3.41%，经营权类REITs预期现金分派率为6.84%，较一周前基本持平。

不同产权类REITs的预期现金分派率最大差距为2.43%；不同经营权类REITs的预期现金分派率最大差距为0.60%。

投资者对不同产权类REITs存在分歧更大的主要原因是各底层资产质量的不同以及管理方经营管理能力的不同会导致资产的增值收益预期有所差异。

▍风险提示：建议投资者在看好REITs市场长期前景的同时，也理性看待短期REITs市场的涨幅空间；短期可交易的市场规模仍相对有限，部分产品存在资金和市场情绪带来的价格波动风险。