光大证券-龙湖集团-0960.HK-投资价值分析报告：自律基因筑稳健财务结构，多航道打造业绩增长极-211230

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当前房地产市场下行压力较大，行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的重要手段。

短期来看，我们认为公司将以自身财务管控优势应对行业风险，凭借优质可售资源及TOD溢价能力在市场整合中韧性凸显；中长期来看公司转型布局已相对完善，多航道业务并进下未来营收增长可持续性较高。

财务自律，筑就资本端护城河。

公司多年来坚守财务自律原则，“三道红线”维持绿档。

2021H1公司剔预后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.3%、46.0%、3.91X。

良好财务表现及经营战略保障公司融资成本长期处于行业低位，2021H1公司平均融资成本为4.21%，较去年同期下降0.3pct，再创新低。

土地投资具备灵活性，深耕高能级城市。

2021H1公司新增土储53幅，对应总建面1291.6万方，同比增长17.3%；拿地面积/上年销售面积约1.6倍，补货力度较为积极。

其中二线及三四线城市新增建面占比分别为72.6%及27.4%。

土储充裕，地货比约30.8%。

截至2021M6，公司已进入全国67个大中型城市，合计总土储约7717万方，权益面积为5367万方，覆盖去年全口径销售面积约4.6倍；当期土储平均成本约5323元/平方米，地货比约30.8%，盈利空间较大。

2021年1-11月，公司已实现全口径销售额2500亿元。

转型布局完善，多航道业务并进。

截至目前，公司已拓展六大航道业务，另外积极试水养老、医疗和产城等创新领域，多航道业务协同并进，为公司发展护航。

商业地产：截至2021M6，龙湖于全国开业商场数达54座，累计开业总建面547万方；2021H1实现租金收入36.6亿元，2009-2020年龙湖商业租金CAGR达36%。

长租公寓：截至2021M6，冠寓已开业9.4万间，规模行业领先，整体出租率94.1%，2021H1实现租金收入约10.7亿元。

已售未结资源充裕，锁定未来业绩增长。

2021H1公司实现营收606.2亿元，同比增长18.5%；实现归母净利润74.2亿元，同比增长17.1%。

公司已售未结金额3753亿元，同比增长24.2%，未来营收兑现确定性较高。

盈利预测、估值与评级：公司以自律财务造就资本端护城河，21H1享百强民企最低融资成本；公司流动性相对充足下土地投资具备灵活性，凭借TOD模式享一定程度拿地溢价优势；坚持深耕高能级城市，优质土储及充裕已售未结资源锁定未来业绩增长。

预测公司2021-2023年核心EPS分别为3.39、4.03、4.78元；现价对应2021-2023年预测PE（核心）分别为8.9X、7.5X、6.3X。

根据相对估值法，给予公司22年PE（基本）8.0X，对应目标价43.36港元；根据绝对估值法，公司合理股价为42.55港元，对应22年PE（核心）为8.6X。

根据谨慎性原则，给予公司目标价42.55港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：多元化业务发展不及预期，市场销售不及预期，行业下行风险等。