东方证券-世茂服务-0873.HK-底蕴犹在，外拓及整合能力优秀-211228

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核心观点高端物业服务起家，上市迎来跨越式发展。

世茂服务脱胎于合资物业公司，具有高端物业服务基因。

公司拥有稳定的股权架构以及健全的治理机制和激励机制，2020年上市以来保持持续的超高速增长，有望跻身第一梯队的物企行列。

公司2020年实现营业收入50.3亿元，同比增长101.9%，过去3年CAGR为68.9%。

2021年上半年公司扩张进一步加速，分别实现营收和归母净利润42.3亿元、5.8亿元，同比增长170.6%、135.6%。

初步建立四大业务板块，实现有质量的高增长。

基础服务方面，2021年H1实现物业管理营收23.2亿元，同比高增183.3%，过去3年CAGR78.5%。

公司在管面积和合同面积分别达到1.8/2.4亿平。

业态组合趋于均衡，非住宅业态的占比从2019年的4.2%提升至2021H1的40.8%，第三方项目占比接近七成。

社区增值服务上，2021H1营收13.9亿元，同比增长233.9%，过去三年CAGR达194.7%，形成了包括社区服务、校园服务等多场景的服务矩阵。

同时，非业主增值服务增速放缓，占比不断下降。

而城市服务从无到有2021年H1实现营收1.3亿元，预计未来此项业务将迎来高速增长期。

竞争优势：区域深耕带来规模效益，外拓整合能力奠定强者根基。

短期来看，地产开发风险外溢将持续压制着物业公司自身的阿尔法属性，但我们依然认可物业的长期价值，预测世茂服务2021-2023年的在管面积将分别达到2.5/3.7/5.1亿平。

同时我们认可公司高端服务基因带来的品牌力优势、公司前瞻性的战略规划以及持续提高自身经营效率和服务内容。

我们认为公司底蕴犹在，自身竞争力并未受到地产上游的影响，区域深耕带来的规模效益以及自身良好的外拓及整合能力是公司是未来脱颖而出的重要竞争优势。

财务预测与投资建议首次覆盖给予增持评级，目标价8.86港元。

我们预测公司2021-2023年EPS分别为0.52/0.77/1.06元。

我们选取中等规模的民营物业管理公司作为可比公司，可比公司2021年的平均估值为14X，对应目标价8.86港元，汇率1港元=0.817人民币。

风险提示地产行业风险的持续外溢。

外拓低于预期。

收并购整合和商誉风险。