平安证券-房地产行业点评：央行重申维护市场健康发展，房贷投放或将加速-211016

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事项：10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，指出“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款”；“人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”；“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。

经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

”平安观点：新增房贷规模大幅收缩，行业资金端压力加大。

受房地产贷款集中度新规影响，上半年多数银行包括达标者均压降涉房贷款占比，主要金融机构新增房地产贷款同比下滑19%，占新增总贷款比重降至19.0%。

同时下半年部分房企信用风险逐步暴露，亦影响金融机构放款意愿，8月房地产行业单月到位资金同比降6.5%，连续两个月负增长，资金端压力持续加大。

重申维护市场健康发展，房贷投放有望加速。

此次央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”，延续此前三季度例会、房地产金融工作座谈会“两个维护”的基调，同时明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，并提出银行不得为“红档”房企新发放开发贷款为误解。

2021H1末37家上市银行中，26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限内，存在一定调节空间。

预计后续房贷投放有望加速，部分房企流动性压力有望缓和。

按揭端有望改善，基本面逐步触底。

受按揭额度偏紧及利率上行影响，下半年销售逐步承压，9月百强房企销售额跌幅已扩大至36%。

本次央行明确“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。

房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常”，当前大多数城市楼市亦逐步降温，房价上涨势头得到抑制，预计后续按揭端放缓速度有望加快，额度及利率亦有望迎来改善，带来销售端逐步触底回升。

行业信用风险可控，大规模爆发风险可能性小。

针对房企信用事件频发，央行表示“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象”、“房地产行业总体是健康的”，表明监管当局认为房地产行业信用风险整体可控。

实际上，地产行业负债率已持续改善，2020年末50强房企平均净负债率、剔除预收款后资产负债率、现金短债比分别为75%、73%、169%，较2019年降21个、降2个、升20个百分点；50强整体有息负债同比增5%，增速较2019年下降11个百分点。

叠加后续行业资金端压力有望缓和，我们认为大规模爆发信用风险的可能性较小。

投资建议：此次央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，后续资金端压力或将缓和，按揭贷款、开发贷额度有望松动，尤其在按揭贷款需求方面或予以更多支持。

投资建议方面，我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平；同时短期楼市快速下行及房企流动性压力的加大，政策端底部已经显现。

由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等；中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如金科股份、新城控股、融创中国、龙光集团、佳兆业集团等。

物业管理方面，上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧，同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等支持能力。

但由于物管行业存量属性突出，除上游开发带来的增量市场之外，行业参与者还可通过探索存量市场、发展多元业务保障增长，受影响程度相对有限。

建议关注综合实力突出，关联房企经营及财务稳定性较高企业，如碧桂园服务、保利物业、融创服务、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险：2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：3）若后续房地产行业波动加大，而政策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。