中泰证券-房地产行业周观点：银保监鼓励并购出险房企优质项目，杭州土地市场逆势升温-211226

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周度观点：央行、银保监会鼓励优质房企并购出险房企的优质项目：12月20日，央行和银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务。

我们认为，行业内并购金融支持政策将加速行业整合。

风险房企在流动性压力之下，加速资产处置回收现金，避免违约风险扩散。

另一方面，优质房企凭借融资优势，实现行业内项目资源整合。

在当前市场下行压力增加的背景下，过去依赖高杠杆扩张的激进房企，在流动性压力之下，市场份额将逐渐被头部稳健房企并吞。

多城市第三次土地供应收官：（1）12月24日，武汉第三次集中供地撤牌3宗，1宗溢价成交，其余45宗底价成交。

（2）12月24日，沈阳第三次集中供地27宗地块中19宗流拍，1宗溢价成交。

（3）12月23日，天津第三次集中供地11宗地块全部底价成交。

（4）12月22日，杭州第三次集中供地35宗地块无流拍，9宗底价成交；26宗溢价成交，其中24宗触顶。

（5）12月22日，长沙终止出让3宗地块后，22宗地底价成交，1宗溢价成交。

（6）12月22日，长春12宗地中9宗流拍。

除杭州外，第三轮集中供地中房企拿地意愿较弱。

受益于溢价率上限降低、竞自持比例改为摇号及销售限价上调，杭州核心地段土地成交改善明显。

相比前两轮，杭州第三轮土地盈利能力显著修复，竞拍企业增加带动成交溢价率上行。

我们认为，当前财政压力较大，房企拿地意愿较低的背景下，集中供地规则将迎来持续性改善。

我们认为，当前行业景气度面临持续下行压力，过于紧缩的房地产调控政策将持续纠偏。

同时，2022年上半年房地产美元债到期压力增加的背景下，行业内整合将会提速。

建议关注头部房企在调控政策改善的同时，土地市场竞争格局优化的投资机会。

推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。

行业跟踪销售回顾（12.18-12.24）：重点监测33城合计成交面积508.8万㎡，环比上周增长9.1%；2021年累计成交23846.1万㎡，累计同比增长8.8%。

其中，一线城市成交107.0万㎡，环比上周增长23.9%，2021年累计成交4266.2万㎡，累计同比增长15.5%；二线城市成交254.9万㎡，环比上周增长7.9%，2021年累计成交11373.0万㎡，累计同比增长17.0%；三线城市成交146.9万㎡，环比上周增长2.2%，2021年累计成交8206.9万㎡，累计同比下降3.4%。

土地供应（12.13-12.19）：百城土地宅地供应规划建筑面积107万㎡，2021年累计供应规划建面115527万㎡，累计同比下降24.7%，供求比1.47。

在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2167元/㎡，近四周平均挂牌均价2859元/㎡，环比下降37.2%，同比增长2.9%。

土地成交（12.13-12.19）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积608万方，2021年累计成交78628万㎡，累计同比下降26.1%。

土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2885元/㎡，环比下降35.8%，同比下降21.3%，整体溢价率为1.9%，2021年平均楼面价5178元/㎡，同比上升21.1%，溢价率12.8%，较去年同期下降2.7个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。