安信证券-固定收益主题报告：房企史记，金地列传（2014~2021）-211220

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■2014年：险资增持，行业下行期中拿地放缓。

（1）2014年，生命人寿和安邦保险增持公司股份，成为第一、第二大股东，原第一大股东福田区国资管理局持股比例退至第三。

险资入股后，各获得1个董事会席位，公司的14名董事仍主要来自于公司管理层。

（2）受市场波动影响，2014年公司销售前低后高，前三季度销售金额同降7.7%，930新政后一二线市场复苏，Q4公司销售金额同增55.9%，单季完成全年52%的销售目标。

（3）拿地跟随销售放缓，2014年公司拿地强度31.2%，相比2013年的65.5%明显下降。

受销售放缓以及2013年拿地较多影响，2014年公司杠杆率有所抬升，融资成本上行。

（4）2014年公司积极布局旧改和海外项目，首进美国，启动深圳金地片区旧改项目。

■2015-2016年：销售高增，拿低平稳，融资顺畅。

（1）2015-2016年伴随一二线城市市场升温，公司销售增速较快回升。

其中2016年销售金额突破千亿，增速63.0%，为近年峰值。

2015年华南区域销售表现较好，2016年华东区域和华中区域销售表现较好。

（2）市场上行期中拿地强度维持相对平稳，2015-2016年公司拿地强度为48.1%、39.7%，2015年与TOP20房企均值基本持平，2016年低于TOP20房企平均。

拿地区域集中于一二线城市和长三角。

期间公司加大收并购拿地，2016年金地商置收购广电地产，获得约500万方土地储备。

（3）财务指标改善明显。

销售高增、拿地平稳，2016年公司净负债率相比2014年末降低30.7pct至28.4%，现金短债比上升1.5至2.6，综合融资成本大降179BP。

境内债占比大幅提升替换非标。

（4）2015年，公司推出“有限合伙企业”模式的跟投机制，加强对核心员工的激励。

■2017-2018年：对区域下沉较为谨慎，销售降速。

（1）2017-2018年公司拿地强度有所提高，布局仍集中于一二线城市。

2017-2018年公司拿地强度为71.3%、61.6%，相比2015-2016年有所提高。

三四线牛市中公司对于区域下沉仍相对谨慎，新增土储中一二线城市建面占比达到89.2%、74.8%。

期间新进入城市以省会城市为主。

（2）2017年一二线城市调控收紧后，公司销售增速有所回落。

2017年、2018年销售增速为40.0%、15.3%，同期TOP20房企销售额平均增速为59.3%、45.8%，期间公司销售排名下滑。

2017-2018年间金地商置销售表现相对更好，销售金额占金地集团的比重提升到30%左右。

（3）发债规模升高，融资成本保持行业较低水平。

2018年公司共发行境内债券215亿元，为历史发债规模最高的一年。

2017年7月首次发行美元债。

■2019-2021年：深耕长珠三角城市群，销售增速稳定。

（1）2019年以来，公司仍保持一定的投资力度，2019、2020、2021H1拿地强度为57.0%、55.6%、56.7%，高于同期TOP20房企40%左右的平均水平。

2019年新增土储中三四线占比提升较为明显，为38.5%，相比2018年提升13.3pct，2020-2021H1新增土储三四线占比维持30%左右。

新增三四线土储中，长、珠三角占比近八成。

（2）行业下行期中销售增速相对稳定。

2021年1-11月，公司销售金额同比增长27.9%，增速在主流房企中居前，全口径销售金额排名上升至前10。

（3）融资渠道相对通畅。

2020年以来公司债券净融资持续为正，综合融资成本下降。

近期政策支持房企合理融资需求，公司债券发行审核有所加快，12月9日公司发行2021年度第七期中期票据，规模15亿元，募集资金全部用于偿还银行贷款。

■风险提示：信息披露不完整，房地产调控超预期。