国海证券-政策研究：房地产税要推出了吗？-211017

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投资要点：2021年10月15日，《求是》发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》。

文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

房地产税在实现共同富裕中可发挥重要作用第一，房产是我国居民家庭的主要资产，房产作为居民财富差距的主要原因，征收房产税将有力缩小居民财产差距。

第二，房产税将成为地方税收收入的必要补充，以摆脱地方对土地财政的依赖。

我国地方财政高度依赖土地相关收入，2020年，土地出让收入在地方政府性基金收入中占比为94%，在地方本级主要财政收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）中占比为44%。

仅依赖于开发环节的土地财政难以为继，拓宽税源是必由之路。

积极推进房地产税立法和改革自2015年6月全国人大常委会将房地产税列入立法规划以来，房地产税多次出现在中央相关会议及文件中。

2018-2019年，连续两年政府工作报告中均提到稳步推进房地产税立法。

2021年5月11日，财政部等4部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，预示着房地产税到了实质推进的阶段。

2021年10月15日，习近平《求是》发文中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

稳妥出台房地产税房地产税的出台时机应是房地产上行或者平稳时期，边际影响最小，更容易被市场所接受，下行不合适。

当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税不会对市场产生重大冲击。

当市场下行，持有房地产的预期损失放大，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。

试点先行，不搞全国一盘棋，以及时总结经验2011年，沪渝两地率先开展房产税改革试点，但沪渝试点带来的税源有限，对居民资产差距的调节力度有限，对房价影响也并不明显。

沪渝两地试点效果有限的主要原因是征税范围窄、税率偏低。

房地产税方案应满足：一是税制设计由地方主导，避免“一刀切”；二是从经济发达地区试点，逐步过渡到全国；三是设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担；四是居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。

风险提示房地产税政策推出不及预期等。