天风证券-房地产行业土地周报：土地成交环比降温，第二批集中供地流拍率走高-211017

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土地供应（2021.10.4-2021.10.10）：百城土地供应建筑面积累计同比下降18.56%本周合计供应74宗地块；其中住宅用地15宗，商服用地9宗，工业用地44宗，其他用地6宗。

本周100城土地供应建筑面积合计489.48万平方米,环比下降86.85%,同比下降70.42%，累计同比下降18.56%，较前一周下降0.58个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为0、194.19、295.29万平方米，环比增速分别为-100%、-84.76%、-87.09%；同比增速分别为-100%、-59.41%、-73%；累计同比增速分别为4.32%、-12.42%、-24.67%；较前一周变动-1.04、-0.41、-0.62个百分点。

本周100城土地挂牌均价1704元/平方米,环比下降38.17%,同比下降34.81%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为0、2160、1398元/平方米，环比增速分别为-100%、45.65%、-61.03%；同比增速分别为-100%、12.79%、-30.03%。

土地成交（2021.10.4-2021.10.10）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降16.3%本周合计成交61宗地块；其中住宅用地19宗，商服用地8宗，工业用地30宗，其他用地4宗。

本周100城土地成交规划建筑面积495.99万平方米,环比下降62.25%,同比下降67.79%，累计同比下降16.3%，较前一周下降0.67个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为22.11、357.42、116.47万平方米，环比增速分别为-93.83%、-29.82%、-73.89%；同比增速分别为-71.77%、-21.39%、-88.43%；累计同比增速分别为-2.33%、-18.79%、-16.08%；较前一周变动-0.74、-0.03、-1.14个百分点。

本周100城土地成交均价3010元/平方米,环比下降50.84%,同比下降1.57%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为543、4005、424元/平方米，环比增速分别为-96.27%、-2.77%、-74.08%；同比增速分别为-90.94%、-37.98%、-67.23%。

本周100城土地成交总价149.3亿元,环比下降81.44%,同比下降68.29%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为1.2、143.16、4.94亿元，环比增速分别为-99.77%、-31.76%、-93.23%；同比增速分别为-97.44%、-51.25%、-96.21%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交1.53万套，环比下降38.54%，同比下降47.57%，累计同比上升10.89%，较前一周减少0.8个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.4万套，环比上升7.14%，同比下降40.45%，累计同比下降0.2%，较上周减少0.13个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.37万套，去化周期35.1周，环比下降12.15%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-45.26%、0.03%、-0.22%。

“金九银十”楼市交易冷淡。

58安居客房产研究院数据显示，其重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。

中国指数研究院的数据显示，今年“十一”长假期间，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，二、三、四线城市市场降温更为明显，各线代表城市平均降幅均超四成。

金九银十销售业绩冷淡，楼市整体观望情绪浓。

土地市场降温流拍率上升。

中国多地在今年第二批土地集中出让中，土地市场明显降温。

截至9月份，中国已有15个城市完成今年第二批集中供地。

与首批集中供地相比，此次地块流拍和提前终止出让的情形明显增加，成交占比不到一半。

当日发布的数据显示，9月份，完成集中供地的城市有12个，加上此前的无锡、长春、厦门，目前已经有15个城市完成今年的二批集中供地。

据统计，第二批次推出用地1051宗(不包括宁波和长沙)，成交土地宗数486宗，成交占比46.24%，合计土地出让收入4443.25亿元(人民币，下同)。

10月份，还将有武汉、上海、北京、杭州、长沙5城市进行第二批“两集中”土拍。

中指研究院统计数据显示，2021年1-9月份，全国300个城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降23.27%；住宅用地出让金约3.49万亿元，同比下降4.28%。

期间，共流拍地块762宗，流拍率12.12%，较去年同期增加2.6个百分点。

楼市因城施策。

广东：压降房地产贷款重点投向制造业。

从广东银保监局获悉，广东严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定，防范房地产贷款过度集中，促进房地产市场平稳健康发展。

截至9月末，广东银保监局辖区（不含深圳）房地产贷款占各项贷款比重YoY下降1.5个百分点，个人住房贷款首套房占比超过90%，住房租赁市场贷款快速增长。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

百强销售继续下行，在行业风险事件频出的阶段，央行例会罕见提及房地产“两维护”，随着杭州等多地出现土地拍卖流拍，地方政府压力将逐渐显现，结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，这是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。