平安证券-保险行业养老产业专题研究（三）：守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行-211222

《平安证券-保险行业养老产业专题研究（三）：守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行-211222（27页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《平安证券-保险行业养老产业专题研究（三）：守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行-211222（27页）.pdf（27页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

平安观点：养老产业：险企参与具备比较优势。

养老产业包括养老金融、养老地产、养老服务、养老用品。

保险资金对长期投资的需求较强、保险责任涵盖“生老病死残”等，且保险产品同质化严重、差异化的核心是增值服务，养老地产和养老服务是险企参与养老产业的最适宜方向。

1）居家养老服务方面，目前险企仍停留在居家养老服务的尝试阶段，医养优势明显，但仍需完善服务内容，向智能化、平台化转型。

2）社区养老服务方面，险企养老社区主要定位高端市场，社区养老服务较少，需实现规范化、规模化发展。

3）机构养老服务和养老地产方面，尽管险企在土地资源、开发成本方面弱于地产公司，社区运营方面弱于专业养老服务机构，但在资金端、客户端、资源端均具备相对优势。

海外经验：轻资产与重资产运营并行。

发达国家养老产业主要分为轻资产运营和重资产运营。

轻资产运营模式多为居家、社区、机构养老环境下的养老服务和养老社区的运营管理；重资产运营模式多为养老社区、老年公寓等养老地产项目的投资与开发。

日本养老模式以居家养老为主，是轻资产运营的重要借鉴对象，社区综合照护服务体系形成以介护保险为核心的盈利模式。

美国养老社区是重资产运营的重要借鉴对象，其高度市场化，形成完整的开发、运营、投资体系，REITs是美国最主流的投资商，形成“收购或自建物业+净出租或委托经营+上市”的盈利模式，养老社区包括活力长者社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照料社区五类，以太阳城为代表的活力长者社区（AAC）以开发商为主导，形成“拿地+地产开发+销售或出租”的商业模式；以3030公园水印社区为代表的持续照料社区（CCRC）以运营商为主导，形成“收购或租赁物业+提供养老服务+收取入门费和月费”的盈利模式。

中国养老产业：供需错配、前景广阔。

老龄化程度持续加深，养老服务需求增加；中高端养老市场崛起、养老机构良莠不齐，养老供给资源错配。

而近年来，相关政策持续推动，我们认为，养老产业前景广阔。

美国养老社区运营成熟——轻资产运营模式下，养老服务应建立专业护理人员培养体系，采用轻资产、连锁化的发展模式，实现养老服务的扩容、升级；重资产运营模式下，随着REITs的成熟，“租金+增值收入”将成为养老社区重要利润来源，同时养老社区市场应细化参与者角色、提升细分领域专业化水平。

风险提示：1）人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。

2）政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。

3）养老产业发展周期和投资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。