中信证券-金科股份-000656-跟踪点评：西南区域的可能“剩者”-211223

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成功实现境内债券市场融资，进一步缓解了公司的资金压力。

公司出让一部分金科服务的股权给战略投资者，也在加速推盘积极去化，这些努力都领先于同类民企。

虽然资金压力在很多公司普遍存在，但我们相信公司有能力逐渐恢复主体信用，也有可能继续深耕区域，稳固发展。

▍公司成功实现境内债券市场融资，进一步缓解资金压力。

根据上海证券报报道，公司成功发行超短期融资券，金额8亿元，票面利率6.8%。

我们认为，在普遍性的资金紧张环境下，公司顺利发行短期融资券，不仅象征境内投资者对公司的认可，也会有效缓解消费者对交付的顾虑。

整体来看，公司境外债务数量不多，境内债务借新还旧的可能性则更大一些。

我们相信，公司是有能力逐渐恢复主体信用的企业之一，尽管我们也预计公司的主体融资成本有较之历史提升的概率。

▍公司销售受行业影响，但货值充裕，预计2022年初有复苏的希望。

公司2021年11月实现销售金额约126亿元，销售面积约144万平米，同比分别下降44.0%及35.1%。

2021年1-11月实现销售金额约1,742亿元，销售面积约1,807万平米，分别下降10.8%及5.0%。

我们相信，随着按揭贷款投放的增加，市场预期的稳定，公司销售情况有望在2022年3月回暖。

▍增加合作，盘活资金。

公司出让一部分金科服务的股权给战略投资者，尽全力在保证业务稳定性情况下增加公司内部的自由现金流。

我们认为，这种务实和市场化的做法，也是公司能够取得越来越多投资者信任的前提。

▍公司若发挥深耕重庆的本色，未来有望应对新的市场潮流。

历史上公司深耕重庆多年，在重庆市区和周边片区都极富品牌影响力，而整个西南市场仍是公司重心所在。

我们认为，全国房地产市场正在走向本地化和区域化，公司在陌生城市的竞争力可能有限，无论是开发经验还是资金成本都未必有优势。

但在西南片区，尤其是重庆市场，可以和公司竞争的本地大公司并不多。

长期来看，尽管公司仍然面临盈利能力下降的挑战，但若能适当考虑深耕本地，则其发展势头或可以更加看高一线。

▍风险提示：公司盈利能力整体下行的风险。

公司个别项目可能存在减值风险。

▍投资建议：公司强化销售，顺利债权融资，盘活存量证券化资产，增加体内自由现金流。

我们期待公司整体复苏，维持公司2021/2022/2023年EPS预测为1.50/1.65/1.87元，维持7。