中信证券-房地产行业2022年投资策略：2022年，房地产的变和不变-211224

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2022年，房地产市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变，但政策的内容较之历史有变化，行业的竞争格局有变化，行业集中度可能开始下降。

2022年，按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变，预计从销售到投资的复苏链条不变。

▍房地产行业的支柱产业地位不变，调控促进房地产市场健康发展的主要意图也不变。

土地出让金在政府性基金收入中的地位难以改变，房地产行业对上下游产业的拉动作用难被替代，不动产资产价值稳定对金融体系的意义不容忽视。

很长时间，政策的意图仍主要是稳定房地产市场，稳房价、稳地价、稳投资、避免房地产开发企业出现群体风险，避免产业链出现需求大幅下降。

▍房地产需求的主要影响因素不变，从销售到投资的市场复苏链条不变。

我们认为，房地产需求的短期决定因素，仍然是按揭贷款的发放速度和利率。

我们相信在加大投放按揭贷款的推动之下，2022年3月房屋交易市场有望迎来复苏。

随之而来，则是土地交易市场的活跃，并购市场的复苏，开发投资热情的提升和产业链风险的化解。

▍和历史不同，政策的重心以金融政策为主，金融政策又带来企业融资体系的剧变，继而推动行业竞争格局变化，行业集中度由此开始下降。

税收政策缺乏放松空间，限购不能轻易调整，金融政策可能成为本轮托底的核心手段。

一些企业资产负债表深层次问题的暴露，2015年以来，地产信用债的蜜月期预计结束，融资重心将重回项目层面。

加上风险处置过程中属地负责的原则，深耕本地区域的企业竞争力有所抬升。

我们预计，Top20房企市占率将下降。

▍并购市场重心变化，逐渐升温。

政策鼓励优秀房企并购困难房企项目，预计项目转让将逐渐增多，最初的案例多为持有物业。

轻资产的并购在2022年可能更为活跃，产业链较之开发活动本身更具规模经济效应。

▍风险因素：部分房地产企业信用风险暴露，谋求债务展期或重组的风险；大多数房地产企业盈利能力进一步下降的风险；市场无法如期复苏的风险。

▍投资建议：我们认为，在信用债退潮的阶段，总部仍保有持续较低成本净增加主体债务，是全国化企业保持竞争力的关键。

当然，一些聚焦区域的公司专心深耕，也有望获得成长。

我们看好具备一定的销售成长性，盈利能力较为稳健，新业务有一定价值的企业，推荐保利地产，万科A，招商蛇口，金地集团，滨江集团、龙湖集团、华润置地等。