中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：风险外溢预期拐点，底线和弹性思维并存-211017

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央行定调恒大问题的性质，关注地产美元债市场的动荡，在坚持长期定力的前提下，表示会逆周期加大合理住房信贷需求的支持力度。

我们坚信，虽然基本面还会继续向下一段时间，但市场不会陷入房地价螺旋下降、企业持续爆雷的局面。

我们坚信，房地产金融体系不存在系统性风险。

▍扎实推动共同富裕，需要稳定健康的房地产市场。

我们认为，从共同富裕的角度看，需要让更多人群享受到居民住房财产性收入的好处；需要以保障性租赁住房供给托底困难人群；也需要以稳妥的房地产税个别区域试点，避免两极分化。

实现共同富裕，中国需要一个稳定和公平的房地产市场。

▍央行首次定调恒大问题，有助于控制房地产信用风险外溢。

央行表态恒大问题是经营管理不善、盲目多元化，是财务指标严重恶化，并不是资金调度的暂时困难，并把恒大和大多数房地产开发企业区别开来。

我们认为，这有助于淘汰低水平经营的企业，避免金融资源被不当占用，反而有助于信用风险的平息。

我们相信，无论从少数股东权益、应收账款等财务指标看，还是从盲目多元化经营记录看，恒大都是严重背离审慎经营原则的个例，不代表中国房地产市场的主流。

▍房地产金融政策兼顾长期定力和逆周期调节。

央行指出，在坚持房地产调控战略和方针的前提下，三道红线不能误读为对红档企业停贷，要支持正常合理的项目开发。

房价回稳的城市，房贷供求关系将回归正常。

我们相信，这说明后期监管将适度加大合理的住房开发贷和按揭贷款投放，克服金融系统过度收缩的倾向，保证房地产市场平稳发展和信用系统运转。

▍关注地产美元债市场动荡，尊重市场规则，肯定企业自救行为。

央行表示注意到地产美元债市场的变化，并称将尊重市场规律，肯定了部分企业回购境外债券的行为。

我们认为，这有利于境内外投资者信心的恢复。

▍信用风险有待时间化解，系统性金融风险防线牢固。

我们认为，监管的目标不是保护某一家地产企业，而是保护金融系统安全和购房人权益。

我们相信，后续仍有可能出现个别经营管理不善的地产企业风险暴露。

但从中央到地方，有数量繁多的托底政策可供选择。

我们坚信，基本面还会继续向下一段时间，但市场不会陷入房地价螺旋下降、企业持续爆雷的局面。

我们坚信，房地产金融体系不存在系统性风险。

▍风险提示：行业基本面继续快速下行的风险，按揭贷款规模无法扩张的风险。

▍地产价值有底线，服务运营有前景。

我们认为，现在不是地产行业的基本面拐点，也不是信用风险的终点，却是风险外溢边际预期的拐点。

换言之，未来信用风险不断暴露的程度，预计不会明显超越当前投资者所判断的严重程度。

我们认为，保利发展、华润置地、龙湖集团和万科企业等开发企业有市场集中度提升的机会，有市值反弹的空间。

我们更建议权益投资者关注空间运营、服务和交易的蓝海，推荐贝壳（BEKE）、华润万象生活、金科服务、碧桂园服务、保利物业，旭辉永升服务、世茂服务、招商积余。