中信证券-物业管理行业专题研究：告别开发羁绊，迎接独立成长-211017

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我们认为物业管理不仅已经完全独立，且其和开发行业之间的交付纽带、品牌纽带、保修运维纽带、智慧运用纽带、人才纽带、外拓协同纽带、服务订单纽带和股权纽带，都正在随着时间而不断变松变弱。

▍物业管理公司脱胎于开发，又独立于开发。

物业管理行业独立的原因，是增量开发相对存量项目越来越少，以存量服务换增量开发品牌溢价的路越走越窄，更是政府鼓励优质优价，物业管理日益融入基层治理。

上市浪潮加速了行业的独立，但上市不是行业实现独立运行的主因。

▍物业管理公司独立运营，核心是厘清物业管理人管家角色，区分小区运维成本和物业管理公司成本。

小区运维支出会随着楼龄延长而不断增加，但物业管理公司单盘成本，长期而言不应随着楼龄延长而大幅增加。

随着政策变化，消费者意识觉醒，法律法规逐渐健全，开发企业保修、业主维修资金、全体业主共享公区收益和政府补贴，将成为小区运维开支的主体。

物业管理公司独立运营，就伴随其管家角色确立，和长期单盘盈利模型打通。

▍物管行业和开发行业之间的八条纽带，都在陆续变松甚至消失。

交付纽带：随着在管规模扩大，竣工面积相对在管面积比例越来越低，物管行业的竣工交付弹性越来越弱，营收稳定性则越来越强。

关联方的交付面积占比快速下降。

品牌纽带：企业通过品牌孵化和并购打造品牌矩阵，弥补开发品牌的单一属性，未来也和开发品牌的负面新闻逐渐脱钩。

保修运维纽带：随着法律法规日益规范，开发企业竞争更加激烈，履行保修义务和延保成为共识，保修运维不再依赖于物管和开发之间特殊关系。

智慧应用纽带：随着前期智能化基础设施建设成本不断下降，以及物业智能化水平不断提升，开发智能化可能成为共识，不再有赖于物管和开发之间特殊关系。

人才纽带：我们认为，随着物业管理公司人才逐渐补强，地产企业人才红利逐渐消耗，开发企业向物管公司输送人才的高峰已经过去了。

外拓协同纽带：利用当地优势成立合资平台，开发企业协同物业管理公司外拓，这并不是第三方直拓快速增长的核心原因。

且随着物管进一步深入开发体系无法覆盖的区域和业态，这种拓展协同也在减弱。

服务订单纽带：非业主增值服务的业绩贡献度在减弱。

股权纽带：部分产业股东在信用风险之下的减持和离场，至今为止并未明显冲击并购估值。

▍风险提示：企业并购整合的风险；信用风险一旦扩散，可能存在交付风险。

▍告别开发羁绊，迎接独立成长。

开发行业本身的规模下降、盈利能力下降和物业管理公司并无关系。

物业管理板块的调整虽然因地产信用风险而起，却可能带来的投资者布局物业管理公司好的机会。

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