东方证券-保利物业-6049.HK-当风轻借力，一举入高空-191223

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　　核心观点
　　廿三载央企龙头上市展雄风，稳健经营资深管理团队谋发展。公司1996年成立于广州，2017年曾于新三板挂牌上市并在2019年摘牌。此次H股发行上市后控股股东为保利地产，持股比例为75%。管理层经验丰富，两任前董事长仍在董事会任职，副总经理行业经验均超过20年。营收业绩高速增长，2018年营收、业绩分别同比增长31%、47%，利润率亦实现逐年提升，2018年已上升至7.9%。经营风格稳健，2018年扣除合约负债后负债率为45%，应收款周转天数逐年下降。
　　行业绝对龙头，项目储备充足且结构日趋优化。行业绝对龙头，截止至2019年6月在管面积突破2.6亿平，合同管理面积4.5亿平，分别排名上市物业公司第二、三位。2018年起，公共物业面积大幅跳升，目前已达1.3亿平，占在管面积比超过50%。同时外拓项目占比大幅提升，外拓项目在管面积占比56.9%，管理面积增长不再单纯依靠母公司交付。此外公司增值服务发展迅猛，营收占比超过30%；毛利润占比超过50%，营收利润结构日趋优化。
　　竞争优势：内生交付有保障，外拓扩张看非居。背靠大股东，保利地产行业地位稳固，未来竣工交付量大质优有保障。公司央企属性优势，非住宅业态空间广阔。以“全域化公共服务管理”模式切入小镇的公共服务领域，这一模式直接带动外拓非住宅业态面积的大幅增长。我们预测公司2019-2022年的在管面积将达到2.9/3.9/5.0/6.2亿平，2020年在管面积较2018年即可实现翻番。此外公司上市后大概率会迎来利润率的提升，公司即将迎来盈利规模和质量双升的发展阶段。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予买入评级，目标价49.49港元。我们预测公司2019-2021年EPS分别为0.92/1.31/1.78元，可比公司2020年的平均估值为28X。鉴于公司在公共业态上的差异化能力及高于可比公司的平均增速，我们给予公司20%的估值溢价，对应2020年PE估值为34X，对应目标价49.49港元。
　　风险提示
　　社保改革影响企业盈利。利润率提升低于预期。