光大证券-房地产行业光大地产A+H样本库动态跟踪报告（2019年第52周，12.21~12.27）：2019收关周，49城商品房成交面积累计+11%-191229

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　　◆市场行情：本期申万地产-0.82%，恒生内地地产+2.63%
　　本期申万地产-0.82%，跑输沪深300指数0.94pc，跑输上证综指0.82pc，在申万一级行业中排名第23/28；恒生中国内地地产+2.63%，跑赢恒生指数1.36pc，跑赢恒生地产建筑1.05pc，在恒生一级行业中排名第2/13。沪（深）股通持股比例提升前五(pc)：泰禾(+0.13)、滨江(+0.12)、华侨城A(+0.11)、荣盛(+0.11)、华发(+0.10)；港股通持股比例提升前五(%)：富力(+0.57）、万科(+0.16)、时代(+0.14)、美的(+0.07)、宝龙(+0.05)。
　　◆楼市销售：49城商品房成交面积累计+10.9%，18城二手累计+12.2%
　　商品房成交面积：1）环比：49城环-8.0%（一线+18.6%，二线-14.0%，三四线-10.7%，长三角-4.1%，大湾区-5.5%，中部-3.4%）；2）年初累计：49城累计同比+10.9%（一线+6.5%，二线+18.0%，三四线+5.0%，长三角-0.2%，大湾区+4.0%，中部+11.4%）。
　　二手房成交面积：1）环比：18城二手房成交面积环比-16.4%（一线+6.8%，二线-21.4%，三四线-29.9%，长三角-17.6%，大湾区-18.3%）；2）年初累计：18城累计成交面积同比+12.2%（一线+0.3%，二线+21.5%，三四线+2.9%，长三角+12.7%，大湾区+8.3%）。
　　商品房去化周期：14城本期末去化周期13.03月（一线12.55月，二线12.11月，三四线17.32月），较上周+0.12月（一线-0.35月，二线+0.32月，三四线+0.68月）。
　　◆土地成交：百城土地累计成交面积-5.3%，本期环比-7.5%
　　1）环比：100城土地成交面积环比-7.5%（一线+35.5%，二线-17.7%，三四线-7.8%）；成交总价环比+15.5%（一线-12.3%，二线+42.7%，三四线+23.4%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-5.3%（一线+18.4%，二线-1.6%，三四线-10.5%）；累计成交总价同比+14.0%（一线+8.6%；二线+21.6%，三四线+5.9%）。
　　◆政策跟踪：六部门整顿租赁市场，大湾区八城可提广州公积金
　　中央层面：中共中央：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；央行：推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR；住建部：坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制；地方层面：粤澳将在五大方面推进金融合作；广州：大湾区8城申请广州公积金贷款无需提供缴存证明；温州：符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。
　　◆投资建议：低估值龙头具备防御价值，高股息在“资产荒”下具备吸引力
　　在流动性宽松和“资产荒”的情况下，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的龙头，如A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估，建议关注陆家嘴和华润置地。
　　◆风险分析
　　国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；房企债务到期高峰临近，部分中小型房企信用风险提升。