兴业证券-房地产行业：存量按揭贷款利率将全面挂钩LPR，大概率下行，降低存量债务风险，利好地产股-191229

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　　事件：
　　2019年12月28日，央行发布公告称，将对存量浮动利率贷款定价转换为LPR做出明确安排，29万亿存量个人住房贷款利率将挂钩LPR。
　　点评：
　　存量住房抵押贷款利率未来一年不变，但2021年1月1日重定价日开始改变，如果未来5年期LPR持续下行，2021年开始居民住房抵押贷款利率将下降，会降低居民存量债务压力，利好地产行业稳定发展。
　　转换后存量按揭利率由LPR5年期+加点数值构成，加点数值为原合同最近执行利率与2019年12月LPR差值，在合同剩余期限内不变。为保证存量按揭平稳过渡，加点数值也可以为负值。
　　投资建议：中国房地产大周期将持续向上，此背景下，叠加地产核心资产超越行业的销售增速和较低估值水平，以及近期行业政策相关边际变化。我们持续看好地产股表现，强烈推荐万科A、保利地产、招商蛇口，也坚定看好其他地产核心资产，同时建议关注受益地产销售、开工、投资、竣工长期趋势向上的标的，如物业类公司。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。