天风证券-新大正-002968-产业对比再看新大正：依靠外拓成长，经营效率制胜-191231

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　　新大正所处非住宅物业千亿市场规模，占据物管半壁江山
　　非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。非住宅物业覆盖范围广，是物管行业的重要组成部分。非住宅领域市场空间广阔。中指院数据显示，2018年全国产业园区物业在管面积8.9亿平方米；医院数量2.9万个，其中三级医院2267个，二级医院8081个；全国普通高等学校数量2663所（含独立学院265所）。
　　2018年500强物管企业非住宅营收占比超50%。中物研协数据显示，2018年500强物管企业非住宅管理面积占比36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比52.38%。具体来看：商业、办公、园区、学校、医院在管面积分别为6.94亿平方米，10.98亿平方米，7.39亿平方米，6.29亿平方米，2.04亿平方米，非住宅总管理面积43.41亿平方米。
　　产业对比视角再看新大正：依靠外拓成长，经营效率较高
　　目前物业行业公司大多均有涉足非住宅物业，其中港股上市物管公司大多依靠地产母公司，近几年经营重心侧重住宅物业及业主增值服务；A股新大正为纯正非住宅物业；招商积余中中航物业定位高端机构物业，业务聚焦政府类、公众类以及企业总部类；同时招商物业也有涉足非住宅物业；港股保利物业目前在管面积中非住宅占比过半，本文以产业视角，横向对比三家公司经营财务数据。
　　新大正：市场化发展打造口碑式成长，专业化服务尽享需求释放红利
　　公司市场化能力极强，在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势，顺应后勤社会化改革风向，高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。
　　维持盈利预测，给予买入评级
　　新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》，新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2.1亿元，PE分别为46.43x、34.69x、25.41x。
　　风险提示：核心人才流失，地产发展不及预期，外拓面积不及预期