华创证券-万科A-000002-2019年12月销售数据点评：全年销售平稳，股权之争落幕在即-200104

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　　事件：
　　万科公布公司12月销售数据，12月公司实现签约金额573.1亿元，同比下降9%；实现签约面积414.8万平方米，同比下降5.4%。1-12月，公司累计实现签约金额6,308.4亿元，同比增长3.9%；实现累计签约面积4,112.2万平方米，同比增长1.8%；1-12月，公司新增建面4,059.2万平方米，同比下降27.1%；总地价2,351.0亿元，同比下降23.2%。
　　点评：
　　12月销售573亿、同比-9%，累计销售6,308亿、同比+4%，稳定增长
　　12月公司实现签约金额573.1亿元，环比增长5.1%、同比下降9%；实现签约面积414.8万平，环比增长13.8%、同比下降5.4%；销售均价13,816元/平，环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元，同比增长3.9%，较1-11月降低1.5pct；累计实现签约面积4,112.3万平，同比增长1.8%；累计销售均价15,340元/平方米，同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下，预计公司2020年的销售将实现稳定增长。
　　12月拿地117亿元、拿地谨慎，全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳
　　12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平，环比下降49.8%、同比下降79%；对应总地价117.3亿元，环比增长36.8%、同比下降64.8%；拿地金额占比销售金额达20.5%，环比增长0.3%，较上年50.5%下降30pct；平均楼面价9,632元/平，环比增长172.2%、同比增长68%，拿地均价占比当月销售均价69.7%，环比增长1.9%，较上年36.6%提升33.1pct。2019年度，公司共新增规划面积4,059.2万平，同比下降27.1%，拿地面积占比销售面积99%，较上年的138%下降39pct；对应总地价2,351.0亿元，同比下降23.2%，拿地额占比销售额达37.3%，较上年50.5%下降13.2pct；平均楼面价5,792元/平，同比增长5.3%，拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元，略低于同期销售金额6,308亿元，总体拿地平稳。
　　投资建议：全年销售平稳，股权之争落幕在即，维持“强推”评级
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧