亿翰智库-12月房地产行业月报（第18期）：2019年终成交热度回暖，2020长期坚定看好一二线和强三线-200106

《亿翰智库-12月房地产行业月报（第18期）：2019年终成交热度回暖，2020长期坚定看好一二线和强三线-200106（31页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《亿翰智库-12月房地产行业月报（第18期）：2019年终成交热度回暖，2020长期坚定看好一二线和强三线-200106（31页）.pdf（31页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　投资要点：
　　政策速览：人才新政为调控宽松着力点，2020年政策一以贯之
　　2019年房地产行业坚持以“房住不炒”为基调，政策发布主要包括因城施策、租赁住房、老旧小区改造和放宽落户这几个方面。第一，因城施策方面，2019年整体偏紧，部分城市、区域调控政策出现结构性优化，以满足不同群体合理自住需求为主。12月政策表现为以人才政策为着力点，边际宽松。第二，扩大租赁住房和老旧小区改造保障民生贯穿全年。租赁住房主要围绕增加供给、资金支持、加强监管这些方面展开，老旧小区改造与往年相比政策发布更为密集。第三，落户政策方面，2019年中央多次发文强调取消或放宽不同城市落户限制，各个省市纷纷出台政策，12月份延续此类热度。
　　住宅市场：2019核心城市成交稳定，库存有增长但可控
　　从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为2331.3万平米，同比、环比分别上升2.4%和13.2%。我们认为当前三四线市场成交存在韧性，尤其是临近年终，房企加大促销力度，加快新盘、尾盘去化，从而推升成交量增长。
　　总的来看，12月各城市成交量提升的主要原因在于临近年底，房企为完成全年销售目标，从而加速销售、加快去化所致。纵观2019全年，三四线城市逐步退出本轮周期，同比处于持续下滑过程中。房企回归一二线已经成为事实，这些城市是支撑起全年成交量增长的重要区域，虽说某些月份环比有所下降，但是同比保持增长恰恰说明了这部分城市需求更为充足。预期2020年，我们仍是坚定看好一二线城市和部分强三线城市。
　　土地市场：供应增而成交涨，2020看好一二线
　　2019年12月全国200城合计供应规划建筑面积56262.3万平米，同、环比分别上行16%和77%。土地成交合计规划建筑面积33671.6万平米，同比下滑5%，环比上升113%。
　　整体来看，2019年土地市场成交量一二线城市表现最好，强三线城市仍是房企投资布局的重点区域。我们认为，在行业信贷政策收紧的环境下，房企投资拿地更加审慎，择机进入土地市场，从而在12月形成一股补仓热潮，同时在加速开工、加快推盘的策略驱动下，对土地资源的消耗倒逼房企加大投资力度。从全年来看，房企拿地意愿仍旧强烈，但是融资政策的收紧大幅限制了企业的拿地力度，融资门槛的提升，预期2020年房企间出现收并购现象或将成为常态。
　　企业表现：审慎投资贯穿全年，融资、销售稳增
　　2019年，房企投资热情整体消退，谨慎投资贯穿始终。从布局区域来看，投资策略可归纳为“稳一线，重二线，轻三四线”。销售方面，2019年1-12月，TOP200房企业绩稳步增长，以12.9%的增速收官，TOP11-20房企增速最快。融资方面，2019年，融资规模平稳增长，其中信用债融资规模同比增长10.9%，海外债融资规模同比增长85.8%。房企融资能力分化更为明显，大中房企和国企、央企不仅能够凭借自身优势渡过融资寒冬，而且拉低了整体的融资成本。