首创证券-房地产行业中央经济工作会议点评：短期待纠偏，中长期实现良性循环-211212

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事件：中央经济工作会议于12月8日至10日在北京举行，会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

l在“房住不炒”前提下加强预期引导。

此次经济工作会议中仍将“房住不炒”作为行业基本定位，延续了自2016年以来的政策主基调，同时提出“加强预期引导”，我们认为在当前市场持续下行的背景下，有效的对市场预期进行管理意味着需要避免市场下行导致的系统性风险，因此针对需求层面的释放需给予进一步的政策支持，结合此前银保监会表态中新增“重点满足改善型住房按揭需求”，我们认为后续部分城市需求端调控政策的适度调整是有必要的，政策改善有望在未来一个季度由点及面扩散开来，近期高层会议传递的信号已明显更为积极。

l“探索新的发展模式”，行业远景面临重构。

此次会议中首次提出“探索新的发展模式”，虽然提法较新，但可以发现行业发展模式的转换其实已贯穿于近几年的政策文件中。

首先关于租购并举以及长租房、保障房的建设必将是未来政策发力重点方向，以往依靠赚取土地红利及房价上涨的盈利模式难以为继；此外对于物业管理、老旧小区改造等领域的探索也是房地产企业未来实现可持续发展需重点关注的方向，以避免类似今年以来大量地产企业高杠杆引发暴雷事件的持续蔓延，通过“新的发展模式”，促进全行业的良性循环和健康发展。

l信贷支持转向宽松，房企正常融资需求将得以满足。

此前政治局会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，该表述为2015年以来首次提出，政策托底意图已非常明显，同时近日降准意味着银行可释放出更多的信贷资金，供需两端的流动性有望得以补充。

根据贝壳研究院的统计数据观察，重点百城的二手房银行信贷周期11月整体已缩短5天；证监会方面表态将会支持房地产企业合理正常融资需求，近期保利、金地、招商蛇口、中海、碧桂园、龙湖等企业率先获得融资层面的支持，境内外各融资渠道正逐步恢复常态有利于短期内房企融资压力的缓解。

l基本面底部仍待确认，政策积极信号明显。

目前住宅市场及土地市场的观望情绪占据主导，叠加房地产税试点预期则进一步加重了负反馈效应，因此通过政策宽松化解风险的进一步蔓延是可行且必要的。

近期政治局会议以及中央经济工作会议针对房地产的表态趋向友好，后续在执行层面的相关举措预计在一个季度内将有效跟进。

对于高资质房企来讲，近期在融资层面已率先受益，同时行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，未来房企结构也将面临分化格局，当前对于利润率的底部反弹仍存在市场预期差，我们建议从资金成本和杠杆的维度出发，关注财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

l风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。