光大证券-房地产行业2020年1月9日物业服务板块大涨点评：物管板块如火如荼，建议关注四大主线-200109

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　　◆今日光大地产AH核心物管指数上涨5.48%
　　2020年1月9日，光大地产AH核心物管指数（详见月报《万科物业联手DTZ，碧桂园物业进军泰国――光大地产A+H物业板块月度跟踪（2019年12月）》）上涨5.48%，跑赢沪深300指数4.21pc，跑赢恒生指数3.79pc。光大地产AH核心物管指数成分股涨幅前三：保利物业（+9.43%）、奥园健康（+8.48%）、永升生活服务（+8.18%）。
　　2019年，光大地产AH核心物业指数上涨187.46%；剔除新股上市影响，光大地产AH核心物业指数上涨130.72%，跑赢沪深300指数94.6pc，跑赢恒生指数121.6pc。
　　◆各地积极完善标准体系，迎接行业“能力建设年”
　　中国物业管理协会第五届常务理事会定义2020年为行业的“能力建设年”。2019年12月，七部委印发《关于促进“互联网+社会服务”发展的意见》；住建部两项标准征求意见；民政会议召开，提出完善社区治理体系；民法典（草案）四次审议稿完善高空抛物坠物责任规则；河南、重庆、湖南、广州出台相关行业标准；河北推进“三供一业”供水分离移交工作；海口出台《物业服务企业信用信息管理办法(试行)》。
　　◆近期物管公司经营发展迅速，积极外拓
　　2019年12月，万科物业牵手DTZ成立合资公司；万科物业、保利物业与退役军人事务部签署协议；保利物业中标中国延安干部学院；碧桂园服务、绿城服务进军东南亚；中海物业中标香港教育局项目，子公司海纳万商先后与中建四局、中建西安签署战略协议；奥园健康推出“奥悦商写”品牌；蓝光嘉宝与商汤科技达成战略合作，致力于AI智能落地社区。
　　◆“房企派”物管加快登陆资本市场，2020年上市潮延续
　　2019年，物业企业加速登陆资本市场，共有10家成功在AH股上市。2019年12月，新大正挂牌上市，招商积余完成重组更名及上市，保利物业、时代邻里、宝龙商业于香港交易所正式挂牌交易，华发物业借资产重组登陆港股，正荣服务向港交所正式递交招股书，龙湖集团买入绿城服务10%股份。截止2020年1月，仍有五家已递交招股书处于上市进程中，2020年物业上市潮仍将延续。
　　◆投资建议：关注四大主线
　　建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业
　　◆风险分析
　　关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。