华创证券-房地产行业周报：海外债利率显著下行，保利业绩大超预期-200112

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/1/4-20/1/10）主流45城一手房成交634万平米，环比-12%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-27%；1月截至上周一手房月成交同比+18%，较12月上升22pct，其中一二线同比+26%、三四线同比-4%，分别较12月+32pct和-11pct。上周14个重点城市二手房157万平米，环比+32%；1月截至上周累计成交同比+40%，较12月上升23pct。库存方面，上周15城推盘环比+136%、成交环比-10%，周成交/推盘比0.97倍，低于上周的2.54倍；9-12月分别为0.81倍、0.89倍、0.76倍、0.77倍，整体优于18年9-12月的0.72倍、0.80倍、0.66倍、0.69倍；15城可售面积8,604万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。
　　主要政策新闻：央行提出加快建立房地产金融长效管理机制；12月CPI同比+4.5%，预期+4.7%，前值+4.5%；PPI同比-0.5%，预期-0.4%，前值-1.4%。财政部加大对符合条件的返乡入乡创业人员创业担保贷款贴息支持力度。央行拟于1月20日左右上线“二代”个人征信查询功能。济南决定取消现行的商品房预售许可证核发时工程施工进度要求现场踏勘环节；上海非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、个税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房；深圳征求意见，针对部分商业办公用房出现闲置，将允许既有商业办公用房改建成租赁住房。达州印发中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施的通知。
　　公司动态跟踪：19年销售：金地集团签约面积1,079万平米，同比+23%；签约金额2,106亿元，同比+30%；旭辉控股销售金额2,006亿元，同比+32%，销售面积1,204平米，同比+26%。19年业绩：绿地控股营收4,225亿元，同比+21%；归母净利润149亿元，同比+31%。保利地产营收2,355亿元，同比+21%；归母净利润266亿元，同比+41%。蓝光发展12月新增计容建面87万平米，总价50亿元；阳光城12月新增建面257万平米；招商蛇口12月新增建面94万平米，总价105亿元；大悦城19Q4新增建面99万平米，总价36亿元。旭辉控股发行4亿美元的优先票据，票面利率6.0%。融创中国发行5.4亿美元6.5%优先票据。融创中国以每股42.80港元配售1.8692亿股配售股份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.75%，沪深300指数上涨0.44%，相对收益为-1.19%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大港股份、浙江广厦、招商积余、中国武夷、西藏城投，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为哈高科、渝开发、苏宁环球、电子城、京投银泰。
　　投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、经济工作会议重提促房地产平稳发展、中办国办发文加快放松城镇落户限制，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅7.1/5.6倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A4.1%和19E5.3% vs.10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来1%分位vs.沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、金科股份、旭辉控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。