兴业证券-旭辉永升服务-1995.HK-多业态布局蓝图初现-211018

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投资要点维持“买入”，收购美凯龙物业80%权益，多业态布局蓝图初现：公司在9月、10月接连拓展城市服务、商业新业态，提升华东地区及湖南项目丰富度与物管能力圈，朝百亿营收目标稳步迈进。

我们维持盈利预测，预计公司的2021-2023年的营业收入分别为48.6、71.8及98.8亿元人民币，分别同比增长55.8%、47.9%和37.5%，归母净利润分别为6.3、9.2和12.7亿元人民币，分别同比增长60.7%、47.1%和37.3%。

维持“买入”评级，由于物管板块估值下行下调目标价至23港元，对应2021-2023年PE分别为48、34、25倍。

15倍PE作价9.6亿元人民币收购美凯龙自营商场物管公司的80%权益：公司与红星美凯龙就美凯龙自营商场项目的物管公司达成收购交易，完成对美凯龙物业71个商场物业管理项目（3月星悦21个华东项目、10月美凯龙50个项目）的收购，项目总面积超650万方。

2020年收购项目总收入约为4.4亿元（一期1.5亿+二期2.9亿）均为基础物业管理收入，税后利润约为8000万元，公司支付总对价9.6亿元，获得目标公司80%股份，按照2020年8000万税后利润对应15倍PE。

多业态布局稳步进行，2023年百亿营收目标扎实推进：公司与红星美凯龙达成业绩对赌，对应目标公司在2020年净利润基础上前6年每年10%增长，后10年每年4%增长；9月30日9.2倍PE收购湖南美中环境并签订在2021年1240万元净利润基础上8%的复合增速对赌协议。

未来公司各业务仍将齐头并进，预计住宅收入占比60%，商写收入占比20%，其余多元化业务收入占比20%。

快速增长的目标面积不变：截至2021H1公司合约面积及在管面积分别为2.19亿方及1.3亿方，其中93.4%的新增合约面积来自第三方。

公司签约面积中65%位于一、二线城市，旭辉集团预计2021年下半年有1000万方将会签约给永升，并将在2024-2028年为永升提供1亿方业务。

2022年公司目标签约及在管面积分别为3.8-4亿方、2.4-2.5亿方；2023年公司目标签约及在管面积分别为4.8-5亿方、3-3.3亿方。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。