华创证券-中南建设-000961-2019年业绩预增点评：业绩大增，销售靓丽-200114

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　　19年业绩预告40-46亿、同比+80-110%，持平或超过19年承诺业绩40亿
　　公司发布2019年业绩预增公告，2019年归属于上市公司股东净利润同比大增80%-110%，对应金额为39.47-46.05亿元，持平或超过18年7月激励方案中19年承诺业绩39.78亿元；基本每股收益1.06-1.24元，同比+80%-110%；业绩大增主要由于房地产业务结算规模增加。此外，2019年5月公司公布股权激励计划，拟授予股票期权占总股本3.73%，叠加18年7月激励方案的6.27%、两次合计达10%；行权价格8.49元；并进一步延伸21年业绩较17年增速不低于1,408%，即90亿元，彰显强烈发展信心。
　　19年销售额同比+34%、保持高增，拿地额/销售额26%、权益比提至70%
　　19年，公司销售金额1,960.5亿元，同比+33.7%；销售面积1,540.7万平，同比+34.6%；销售均价12,725元/平，同比-0.7%。19年，拿地金额512亿元，同比-25.8%，拿地金额占比销售金额26%；但权益拿地金额达到361亿元，较去年略增0.1%，显示公司拿地谨慎之下但权益比例从52%上升至70%。19年，拿地面积968万平，同比-39.3%，拿地面积占比销售面积63%；拿地均价5,293元/平，同比+22.1%，主要由于公司拿地一二线城市比重增加，如厦门、杭州等；拿地均价占比销售均价42%。截至19Q3末，公司共有349个项目，在建规划建面3,423万方，未开工建面1,332万方；合计总土储4,755万方。
　　负债率有所下行，预收款锁定高达4.6倍、后续结算业绩高增确定性强
　　3Q19末公司资产负债率90.9%，较18年末-0.78pct，剔除预收款后为44.1%，较18年末-0.91pct；净负债率175.6%，较18年末-15.9pct；现金短债比由19H1的1.49倍提高至1.59倍；有息负债余额691亿元，同比+23.1%，较1H19仅提升5亿元，并且18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.12倍。1H19末有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比49%、30%和22%，同比分别-3.4 pct、+4.7pct、-1.3pct；11月公司发行4年期公司债10亿元/7.6%，融资成本可控。3Q19末公司预收账款1,279亿元，同比+21.3%，覆盖18年地产结算收入4.6倍，远高于行业平均水平，并较18年末继续提升。
　　投资建议：业绩大增，销售靓丽，重申“强推”评级
　　中南建设在2016-19年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励，业绩承诺已延伸至2021年，并高达90亿元，彰显强烈发展信心。我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元，现价对应19-21年PE仅为9.2/5.3/4.1倍、较每股NAV16.81元折价40%，考虑到公司利润率望低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，我们按照2020年目标PE7倍，上调目标价至13.23元，重申“强推”评级。
　　风险提示：三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。