光大证券-融创中国-1918.HK-投资价值分析报告：增权益，降杠杆，价值蓝筹估值提升-200115

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　　◆短期：公司销售增长动能强，市占率提升前景明确，业绩兑现确定性高
　　短期来看：2019年公司销售金额增速TOP5中排名第一，增长超950亿元，规模增量全市场第一，销售增长动能强劲。我们预计2020、2021年销售额同比+15%、+12%，销售市占率提升前景明朗。预估2020年初公司全口径已售未结金额近8000亿（剔除2019全年预测结算），维持2019-2021年归母核心利润预测为280、354、400亿元，3年CAGR约23%，后续业绩释放确定性明显。
　　◆中长期：收并购优势明显，资源整合能力领先，土储优质充裕，成本下降
　　中长期来看：公司存量土储充足优质（截止2019年8月总货值约2.8万亿元，其中一二线占比约83%）。资产并购能力领先（2015-2018年收并购建面超1.2亿方，占新增土储的70%）。高起点切入文旅地产，13个文旅项目总建面超900万方。土地获取灵活多元，与上海临港自贸区，深圳宝安区等多地政府签约，收购云南城投会展项目，截止2019年中期总土储平均成本下降至4300元/平，综合开发模式逐步成熟。
　　◆“增权益-降杠杆”清晰，2021E净负债率或降至95%，融资成本拐点已现
　　公司坚定长期降杠杆策略，伴随后续利润兑现增厚权益，近期配股以及多元化土地资源获取能力，我们认为公司净资产将持续增厚（2019E-2021E 3年CAGR约35%），净负债率将持续回落，预测2020和2021年末净负债率下降至110%和95%。当前公司融资成本下行拐点已现（1月新发行美元债票息仅为6.5%），后续有望回落至可比大中型民营房企的平均水平（当前为6-7%），提升利润释放能力。
　　◆上调目标价至60.50港元，对应市值2800亿港币元，维持“买入”评级
　　公司短期销售动能强劲，业绩兑现明确，增权益降杠杆明确，蓝筹价值逐步显现。我们维持2019-2021年预测归母核心利润不变，基于最新股本，对应预测核心EPS分别约6.29、7.63、8.62元。当前股价对应2019-2021年预测PE分别约6.3、5.2、4.6倍，较12家AH可比龙头房企均值折让20%-25%。我们上调目标价至60.50港元，对应2020年7倍PE估值，对应市值约2800亿港元，相对于保守静态NAV估算值折价约10%，维持“买入”评级。
　　◆风险提示
　　销售去化不及预期；项目交付结算不及预期，品控压力提升；文旅资产经营改善不及预期；降杠杆进度不及预期。