民生证券-房地产行业2020年度策略报告：升级，新维度研判地产-200116

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　　本篇报告，针对当前地产周期的特点，发现更有效的地产分析维度。
　　行业研判（1）：特别的阶段，曾有的规律发生变化
　　当前地产周期的“变”与“不变”：
　　本轮景气期与政策收紧期长于过往，引发规律变化；
　　市场利率的变化，对地产的传导已钝化；
　　依然有效的，是地产政策的变化规律，销售端下行触发政策改善，规律仍在。
　　行业研判（2）：创新指标看，2020年地产销售“前低后稳”
　　短期变化看需求，地产销售将“前低”：
　　构建出居民增量利息保障倍数，领先房价变化9个月，显示出地产下行压力；
　　微观数据方面，新盘去化率与二手房成交规律，都显示出下行压力。
　　供需结合看，地产销售将“后稳”：
　　综合考虑加库存阶段、改善政策对冲，销售下行空间有效
　　地产销售将在2020年Q1转为负增长，增速“前低后稳”，全年预计-4.1%。
　　升级地产股研判框架―复盘见真知+三大新增维度
　　只通过政策松紧阶段，去判断地产股的通用框架，有四大局限性。
　　如何升级突破通用框架：
　　复盘见真知，总结出地产股三大标志性上涨阶段；
　　新增维度（一）：在政策有改善预期时，土地溢价率快速上升是风险指标；
　　新增维度（二）：政策收紧期，盈利能力（ROIC-WACC）的预期变化尤为重要；
　　新增维度（三）：纳入压制政策宽松的其他因素，如通胀等。
　　2020年一季度地产股观点：政策持续改善，处于上涨区间
　　地产需求在2020年上半年将有较大下行压力，销售端增速将在2020年一季度转为负增长，触发政策改善的阈值；在政策持续改善下，地产股处于上涨区间。
　　投资建议：围绕政策改善弹性、价值回归、资源兑现加速
　　三条主线关注开发型企业：受益政策改善弹性大、价值回归加速、资源兑现加速；
　　推荐：阳光城、金地集团、华侨城A；建议关注：世茂股份。
　　风险提示
　　1、政策改善不及预期；2、通胀压力及外围不确定性加大。