中泰证券-房地产行业点评报告：2019年销售面积大体与去年持平，2020年韧性或仍在-200118

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　　投资要点
　　2020年1月17日，国家统计局公布2019年1-12月房地产市场运行情况：
　　商品房销售：2019年与2018年大体持平，预计2020年销售面积同比-3%左右
　　2019年1-12月，全国商品房销售面积171558万方，同比-0.1%，其中12月销售面积同比-1.7%，单月销售下行我们认为主要有两点原因：1）房企抢先在9-11月集中推货，年末可推货值不足；2）价跌量缩：短期价格调整能带来一定的需求刺激，但下跌一段时间后，市场更多会选择持币观望。
　　展望2020年，行业销售面积我们给予稳中略降的判断。考虑到房地产行业量价难以长期背离，销量最终会追随价跌回落；但2019年12月12日的中央经济会议重申：“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期”，结合当前房价地价下行、预期偏悲观的背景，综合来看，我们认为2020年1-2季度行业会是一个基本面弱、政策强的行情：随着基本面下行，或迎来政策端的温和放松。预计全年商品房销售面积同比增速在-3%左右。
　　房企到位资金：2019年融资分化加剧，看好2020年1-2季度外部融资出现边际改善
　　2019年1-12月，房地产开发企业到位资金178609亿，同比+7.6%，增速比1-11月加快0.6pct，比上年加快1.2pct。其中国内贷款25229亿，同比+5.1%；自筹资金58158亿，同比+4.2%；定金及预收款61359亿，同比+10.7%；个人按揭贷款27281亿，同比+15.1%。
　　2019年12月单月的融资数据进一步表现出我们此前报告一直强调的内外部融资分化：内部融资渠道（个人按揭、定金及预收款等）增速继续走阔，外部融资渠道（国内贷款）增速进一步降低，可见12月房企抓回款依然出色，但高回款率对应的是去化率的牺牲。展望2020年，我们判断行业整体去化及降价压力依然存在，内部融资继续改善空间或已触及瓶颈，结合各方面因素考虑，看好在融资端的政策出现边际改善。
　　土地市场：当前土地流拍数量空前，2020年若无放松刺激或长期维持低位运行
　　2019年1-12月，房地产开发企业土地购置面积25822万方，同比-11.4%，降幅比1-11月收窄2.8pct；土地成交价款14709亿，同比下降8.7%，降幅比1-11月收窄4.3pct。
　　2019年单月土地购置面积同比+7.5%，我们认为单月数据反弹原因在于年末土地供给放量，土地市场从景气度来看是继续低位下行的。据WIND数据，全国100大中城市11月、12月分别供地2584宗、1328宗，成交1183宗、1915宗，其中12月单月未成交土地851宗，未成交土地的数量为有数据统计（2008年1月）以来的最高值；且同期100大中城市土地成交溢价率（住宅类用地口径）一线、二线、三线城市分别为：2.19%、9.55%、8.49%，继续保持低位。展望2020年，我们认为若延续融资不放松、销售去化压力较大、房价稳定的现状，房企主动与被动拿地意愿均不强，那么政策端若无明显放松，土地市场或继续维持当前较为冷淡的行情。
　　房地产开发投资：预计2020年开发投资增速约为8%（建安投资8%，土地投资8%）
　　2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿，同比+9.9%；房屋新开工面积227154万方，同比+8.5%；房屋竣工面积95942万方，同比+2.6%。
　　展望2020年，我们基于调控政策边际放松、融资端改善的假设条件，考虑到存量施工韧性、当年竣工交付体量及2019年土地投资端的相对低基数，预计2020年房地产开发投资同比增速约为8%；同时，预计新开工面积同比增速约2%；竣工面积同比增速约6.5%。具体测算过程详见我们2020年度策略报告《2020年关于房地产行业的五大疑问》。
　　投资建议：行业层面，总结2019年：调控与融资环境整体超预期偏紧，但棚改实际投资额超预期与房企加速促销对销售起到短暂支撑；展望2020年：调控与融资均存改善空间，考虑房企可推货值弹性已不大，棚改投资力度或为关键变量。公司层面，我们认为存量整合时代下，融资、拿地、产品、品牌、管理等维度分化进一步加剧，重点公司效率凸显，建议关注管控优良，有融资、产品力与竞争力优势的行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线：旭辉控股集团、华夏幸福。
　　风险提示：三四线销售压力超预期，融资持续收紧超预期。