中泰证券-房地产行业周报：一二手房成交持续改善，多地将放开落户限制-200118

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速3.13%，同比增速16.82%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积450.27万方，环比增速3.13%，同比增速16.82%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为15.69%，-6.05%，19.82%；同比增速分别为41.24%，31.96%，-13.51%。
　　二手房：成交环比增速20.16%，同比增速55.52%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积160.89万方，环比增速20.16%，同比增速55.52%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为24.65%，22.19%，-4.91%；同比增速分别为101.75%，46.74%，0.07%。
　　库存：可售面积环比增速-1.17%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5850.46万方，环比增速-1.17%，去化周期32.23周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.21%，-1.21%，-0.71%。一线、二线、三线去化周期分别为43.92周，24.27周，29.21周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（1月6日至1月12日）重点城市共开盘38个项目，合计推出房源7827套，其中一线城市开盘2156套、占比27.55%；开盘项目平均去化率达到64%，其中二线城市平均去化率为70%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速3.13%，同比增速16.82%；二手房成交环比增速20.16%，同比增速55.52%，市场成交回暖；重点城市去化率为64%，较上周基本持平。
　　政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。
　　本周，山东提出2020年将全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，广东将放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制；四川达州提供140平米以内新房购房补贴，江苏盐城阜宁县给予农民工入城购房补贴等，都是政策在边际改善的表现。
　　配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，且中枢较为稳定；保守估计，若当前估值作为基准维持不变，未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。另外，地产股向上弹性或来自于政策宽松预期加强，及中长期龙头的比较优势进一步加强。短期来看，70城房价同比增速自2019年4月小阳春的高点以来，持续回落，房价整体转负压力骤显，2020年政策明显放松的概率进一步加大。中长期来看，龙头房企的比较优势不只体现在拿地、融资等生产资料上，“房住不炒”成为常态后，商品房回归消费属性，“品牌”和“渠道”的优势进一步凸显。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。