中信证券-房地产和物业服务行业运行数据点评：基本面持续低迷-211019

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目前尚未看到按揭投放改善，也没有看到开发贷回暖迹象。

我们认为针对房地产行业金融政策不会进一步收紧。

未来信用风险还会不断暴露，但程度预计不会超过市场预期。

▍销售表现持续低迷。

9月商品房销售面积、销售金额分别同比下降13.2%及15.8%。

从样本企业、样本城市销售数据看，增速也达到数年来新低。

销售疲软有三个原因：1）按揭投放不足，2021Q3新增居民户中长期贷款同比下降28.3%。

2）购房者开始担心开发企业履约能力，9月低信用等级公司销售明显更差。

3）房价调整冲击销售。

房价失去向上弹性，居民配置房地产会出现系统性下降。

▍企业信用风险正在厘清。

9月开发企业到位资金同比下降11.2%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别下降25.0%、9.8%、6.8%。

开发企业信用风险还在发酵中，不排除还会有违约案例。

政策的预期拐点已经出现，信用风险正在厘清。

▍房地产投资持续下滑。

9月看，开发投资同比下降3.5%。

房地产投资下降有两个原因：1）基本面制约，企业拿地谨慎，即使是绿档企业在三季度的投资都表现出克制姿态。

2）拿地减少，新开工下降，现金流压力传导到建安开支管控，影响企业建安投资。

我们判断，企业的新开工在全面将保持负增长，而竣工面积的增速有望维持在高位，房地产投资增速将持续下行。

▍风险因素：行业基本面继续快速下行的风险，按揭贷款规模无法扩张的风险。

▍投资建议：我们还没有看到按揭投放的改善，也没有看到开发贷回暖的迹象。

当然我们也不认为针对房地产行业的金融政策有进一步收紧的空间。

预计未来信用风险不断暴露的程度，不会明显超越当前投资者所判断的严重程度。