光大证券-地产行业A+H物业板块月度跟踪（2020年1月）：2020全军推行物管社会化，三家物业公司提交招股书-200203

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　　◆市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-0.95%
　　指数：2020年首月：AH核心物业指数-0.95%，跑赢上证综指1.46pc，跑赢恒生指数5.71pc。
　　个股：本月涨跌幅居前（%）：永升生活服务（18.0%）、保利物业（12.1%）、新城悦服务（10.5%）、招商积余（-2.4%）、中海物业（-2.9%）。
　　港股通：本月持股比例变化(pc)：碧桂园服务（+0.36pc）、绿城服务（+0.21pc）、中海物业（+0.00pc）、彩生活（-0.15pc）。
　　◆行业动态跟踪：2020全军推行物管社会化，物业协会积极倡导防疫
　　中央：发改委等三部门发布《关于深入开展价格争议纠纷调解工作的意见》；中国物管协会发布《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒疫情防控工作的倡议书》；国家市场监督管理总局公布《养老机构服务安全基本规范》；解放军报指出2020年在全军部队全面推行军队营区物业管理社会化保障工作；
　　地方：河南发布《关于进一步加强物业专项维修资金监管工作的通知》；深圳、天津、成都、武汉、合肥、商丘等地市物协积极响应，通知在管区域内全力做好防疫工作；北京争取无物业小区三年内全覆盖；张家口中心城区普通住宅前期物业服务收费标准调整；石家庄印发《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》。
　　◆企业动态跟踪：碧桂园服务收购电梯公司，三家物业公司提交招股书
　　经营动态：碧桂园服务收购溧阳中立60%股权，预计未来5年接管电梯将超10万台；永升中标五个项目，与通化高新投资控股达成战略合作；中航物业完成李克强陪同文在寅参观水井坊博物馆的接待任务；中海物业中标“澳门南光百货商场”管理合约，获得港岛总区最佳保安服务两项殊荣，港澳地区优势再提升；奥园健康启动社区居家养老服务试点上线工作；佳兆业美好旗下佳科智能中标华为科技坂田A2智能化改造项目；蓝光嘉宝收购成都创艺物业及无锡东洲物业，与蓝光文商旅合办“社区研学游”冬令营活动；
　　资本市场动态：绿地金融出售5000万股雅生活服务境外上市外资股，持股比例将由11.25%降至7.5%；正荣服务、金融街物业、宋都服务向香港联交所递交境外首次公开发行股份并上市申请；保利物业、宝龙商业悉数行使超额配股权，绿城服务授出33,150,000份购股权。
　　◆投资建议：关注四大主线
　　建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。
　　◆风险分析
　　关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。