亿翰智库-房地产行业：单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负-211018

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核心观点：1-9月全国商品房销售面积与金额分别是13.0亿平米和13.5万亿元，同比分别增长11.3%和16.6%，但是增速继续收窄。

下半年以来，房地产市场表现平淡，成交低迷，我们认为主要是下列需求端的因素影响了成交。

（1）2020下半年起，多个城市调控加码，导致购房资格减少。

（2）2020年全国商品房成交再创新高，需求进一步释放，因此，2021年有效需求可能需要积累。

（3）房地产贷款集中度管理制度导致的按揭额度紧张，以及贷款利率上行等可能减弱居民的购房能力。

（4）2021年大型房企“暴雷”也引起了购房者观望情绪增强，因此需求可能延后。

截至9月，累计土地购置面积同比仍然为负，但是多个城市第二轮集中供地结束后促进了土地成交价款上涨，前9个月土地成交价款同比微增。

根据亿翰智库统计，2021年多个城市加强了对开发商的购地资金监管，我们认为这将一定程度上影响开发商的购地行为，此外，下半年以来销售平淡，也使得房企开源节流，降低投资力度，以保持现金流充足。

从第二轮集中供地来看，多数的开发商参拍意愿较低，预计第四季度购地意愿仍然较为保守，全年土地购置面积有可能会低于2020年同期水平。

从新开工、施工和竣工数据看，截至9月末，新开工面积同比转负，施工和竣工面积仍保持增长。

下半年以来，商品房市场开始低迷，7-9月，单月销售面积与金额同比均负增长，因此，房企可能看淡市场，新开工意愿减弱。

另外，土地购置面积降低，也可能影响新开工。

在本轮调控政策下，多个城市严格执行预售资金监管，这意味着开发商预售后，预售资金进入监管账户，只有在施工达到一定的节点后，才可以“解冻”相应的预售资金。

这加强了房企的施工及竣工动力，使得施工与竣工仍然正增长。