民生证券-房地产行业新维度研判系列（一）：线下售楼暂停，地产政策能否宽松-200205

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　　报告摘要：
　　本次疫情对地产带来全新影响；其中，最为显著的是线下售楼处暂停开放。虽然政策层面也在逐步释放流动性，但由于房地产一直是被定向严控的领域，所以房地产能否受益宽松对冲，是市场关注的焦点。
　　根据全文分析，我们认为，地产政策将确定性边际宽松。
　　春节前后，本是需求变化的关键窗口期
　　历史规律看，春节期间是观察全年地产走势的重要窗口期；然而，今年由于疫情冲击，春节前后期间成交下滑显著，并非以往需求正常变化。
　　对地产政策判断而言，疫情总会过去，推迟的需求总会回归；关键是剔除疫情影响看，当前地产需求的所处阶段，是否会促使地产政策边际宽松。
　　即使剔除疫情影响，地产需求本身就有下行压力
　　当前销售端与土地端，相关指标接近政策宽松的阈值，从剔除疫情影响的三大需求维度看：
　　土地端；近3个月，溢价率持续位于10%以下；流拍率持续半年位于10%以上。
　　居民杠杆端：创新构建居民增量储蓄利息保障倍数，领先房价变化9个月，该指标预示2020Q1需求端有下行压力。
　　销售端：前期销售额增长背后，已暗藏下行压力，在出现疫情影响之前，新开盘去化率已至年内低水平。
　　可见，即使没有疫情影响，需求下行压力也会触发政策改善的阈值。
　　投资建议：政策确定性边际宽松，逢低布局调整后的优质地产股
　　 从地产股三大机会区间看，2020年一季度，地产股依然位于第一种机会区间，即政策由收紧转为边际宽松，地产股的估值提升区间；当前疫情冲击带来调整，我们建议对此轮调整后的优质地产股，积极逢低布局。
　　推荐：阳光城、保利地产、金地集团、万科A、荣盛发展。
　　风险提示
　　1、疫情变化具有不确定性；
　　2、政策改善不及预期；
　　3、通胀压力及外围不确定性加大。