中泰证券-万科A-000002-单月销售超预期，拿地聚焦一二线-200207

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　　事件：2月5日，万科发布1月经营数据，公司2020年1月实现合同销售金额549.1亿元，销售面积333.5万方；新增开发项目计容建面69.7万方，需支付权益地价款22.74亿。
　　销售逆市高增长，全年值得期待
　　2020年1月公司实现签约销售额549.1亿，同比+12.34%；销售面积333.5万方，同比+4.97%，销售均价16465元/平，同比+7%。据克而瑞1月榜单，公司销售金额位列行业第一，销售金额增速在前5房企也排第一，重点房企中位列前茅。
　　公司在月底疫情影响下，销售端依然能实现两位数的同比增长难能可贵，一季度为施工与销售淡季，疫情带来的负面影响总体可控；另外，我们认为商品房作为耐用品，无论刚性还是改善需求均不会消失，只是延期满足，加上公司优秀的品牌力与销售管理力，看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下，全年销售或超预期。
　　拿地稳健聚焦一二线，上半年或是补库存好时点
　　公司1月分别在上海、南通、太原、重庆、乌鲁木齐、郑州等地获取6个项目，均位于一二线城市，合计计容建面69.7万方，需支付权益地价款22.74亿，1月公司拿地偏少但聚焦核心城市。此外，我们认为上半年是公司低价补库存的好时点：在去年下半年至今行业融资长期偏紧的背景下，土地溢价率持续走低，流拍率创新高，预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出；同时，截至2019年三季报，公司在手资金1072亿，净负债率50.3%，融资优势明显（2019年发行的公司债利率在3.6%左右，ABS利率3.7%左右），万科有望依靠扎实的基本面，在土地市场价值洼地抢先一步，补充大量优质土储。
　　投资建议：万科三十年来始终把握住行业趋势，通过精准研判，数次穿越周期逆市成长，不仅证明了自己的价值理念，也得到了市场的认可。在本次疫情冲击下，考虑到万科保持着业内最低的杠杆水平，最佳的存货周转比例，最好的管理团队，我们或将再一次见证万科的逆市成长。预计公司2019-2021年EPS为3.83、4.63、5.55元，对应当前PE为7.28、6.03、5.02x，维持“买入”评级。
　　风险提示：一二线城市调控政策收紧超预期，公司销售回款不达预期。