中泰证券-房地产行业周报：疫情因素致成交停滞，多地推出防疫惠民措施-200208

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　　手房：成交环比增速87.72%，同比增速-88.65%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积13.34万方，环比增速87.72%，同比增速-88.65%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为593.63%，189.2%，-5.02%；同比增速分别为-82.81%，-82.86%，-93.65%。
　　二手房：成交同比增速-81.43%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积3.33万方，同比增速-81.43%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积同比增速分别为-21.97%，-94.84%，-99.02%。
　　库存：可售面积环比增速-0.99%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5816.26万方，环比增速-0.99%，去化周期34.88周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.81%，-0.05%，-0.94%。一线、二线、三线去化周期分别为47.79周，26.21周，31.60周。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交同比增速88.65%，二手房成交同比增速-81.43%，市场成交受疫情影响基本停滞。
　　政策方面，考虑到本次疫情对经济带来的负面影响，宏观层面或采取更为积极的财政政策与稳健偏宽松的货币政策作经济复苏的推力，逆周期调节有望对行业基本面起一定的支撑。另外，此次疫情财政支出额度较高，经济损失也比较严重，一般财政预算收入下行压力大，后续或需通过政府性基金弥补财政收入，因此，地产政策上更趋于缓和的可能性变大。
　　本周，央行向市场投入1.2万亿资金为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，北京、天津、唐山分别出台疫情期间惠企惠民措施既体现了国家实施积极财政政策应对疫情的决心也预示了疫情可控后政策将边际改善的态势。
　　配置建议：新型冠状病毒带来的直接影响主要是缓工停工及访客的大幅减少，对应到行业层面是新开工及销售会受到一定的负面影响。但考虑到季节性因素，通常1-2月为开工与销售淡季（原因是期间工人返乡及可推新盘较少），以2019年数据看1-2月新开工与销售占全年约8%，1-3月占全年约17%，因此行业受到的负面影响相对有限。线上看房接替传统售楼模式，继续蓄客。春节期间，保利、融创、蓝光发展、龙湖等房企通过线上看房的方式继续蓄客，虽然各处售楼处关闭，但潜在的购房需求并未消失，只可能延后，或通过改进的VR等看房技术继续释放，逆周期调节也有望对疫情冲击起一定对冲作用。因此我们认为杠杆较低，存货合理，管理优秀的头部房企有望走出独立行情。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期波动，资金面宽松不及预期以及疫情未得有效控制