方正证券-房地产行业第6周周报：央行释放流动性，房贷利率环比下降；预计房企将在下周陆续复工，持续看好物业管理行业-200209

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　　持续受疫情影响，本周新房、二手房成交量虽环比增长，同比仍大幅下滑，降幅较上周有所收窄。52个城市新房成交套数为1350套，环比+66.8%，同比-84.1%；21个大中城市新房成交套数为920套，环比+210.5%，同比-80%；一、二线城市新房成交环比增速分别为+390.9%、+208.4%，同比增速分别为-65.0%、-50.2%。18个城市二手房成交680套，环比+2515.4%，同比-54.5%；13大中城市二手房成交565套，环比+5036.4%，同比-52.8%；成交面积5.4万平方米，环比上涨4292.5%，同比下降53.7%；一线城市二手房成交环比增速为3127.3%，一、二线城市同比增速分别为96.1%、-81.6%。
　　新房库存量有所下降，去化周期均有所上升。16个城市库存94.9万套，环比下降0.1万套，去化周期为12.8个月，环比增加1.3个月；9个大中城市库存51万套，环比下降0.1万套，去化周期为9.8个月，环比增加1个月。一线城市库存量24万套，环比下降0.1万套，去化周期为10.3个月，环比增加0.9个月。二线城市库存量16.7万套，环比下降0.001万套，去化周期为9.7个月，环比增加0.7个月。
　　受疫情影响，土地招拍挂市场基本停滞。整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率为0%。百城成交全类型土地数量为1宗，环比下降94.4%，同比下降99.8%；成交土地规划建筑面积为3万平方米，环比下降98.1%，同比下降99.9%；成交土地总价为2亿元，环比下降96.3%，同比下降99.8%；成交土地楼面均价为6750元/平方米，环比上涨99.8%，同比上涨125.3%；百城成交土地溢价率为0%。
　　板块收益有所下降，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为-7.1%，较上周下降2.2个百分点；相对沪深300收益为-4.5%，较上周下降3.2个百分点。房地产板块PE为8.56X，较上周下降0.7，仍然处在历史相对低位。
　　投资建议:
　　本周央行投放1.7万亿流动性，且逆回购利率下调10BP，释放了积极的信号，我们预计本月LPR也有下调的可能。从融360的数据来看，1月全国房贷利率环比下降1BP。政策面预计上半年以货币和信贷政策宽松为主，下半年地产行业政策宽松的预期变强，全年房企融资政策较去年仍有边际改善。从房企的复工情况来看，企业的复工态度相对比较积极，绝大部分都在2月10日-20日左右复工，湖北省可能复工会稍晚一些。因此目前来看对全年的开工销售情况不用太过悲观。我们认为对于此次疫情，一二线城市的修复能力强于三四线城市，可关注布局一二线城市、且资金链较为宽松的房企。
　　我们认为物业管理公司在此次疫情中发挥了非常重要的角色，住宅物业的专业化、医疗化都将是未来的一个重要发展方向，虽然短期增量收入受到影响，但中长期来看行业迎来较大的机遇，物业股价值凸显。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强的公司：万科A，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，管理运营能力较强的物业管理公司：建议关注保利物业、永升生活服务、绿城服务、碧桂园服务、招商积余。
　　风险提示：
　　疫情持续时间超预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。