华创证券-房地产行业近期货币政策点评：逆周期调控力度加大，房地产估值仍在底部-200210

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　　1、流动性趋于边际宽松，央行引导利率下行态度明确，逆周期调控力度或将进一步加大
　　春节后央行持续出台政策，流动性持续边际宽松，并且引导利率下行态度明确。2月1日央行等五部门联合发文，央行副行长潘功胜解读“加大逆周期调节强度，保持金融市场流动性合理充裕，维护货币市场利率平稳运行。…人民银行将通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性；2月3-4日央行两天累计超预期投放流动性1.7万亿元，其中逆回购利率下调10BP；同日央行货币政策委员会委员马骏接受《金融时报》专访称，超预期流动性投放事实上达到了一些市场人士所预期的“降息”效果；公开市场操作中标利率下降带动市场整体利率下行。2月7日，央行潘功胜在国务院新闻发布会上表示，央行下次MLF利率和2月20日LPR会较大概率下行，央行会把握好度，平衡好货币政策支持经济增长和稳杠杆的关系；2月10日，央行马俊表示，在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。我们认为，在疫情促发的经济压之下，逆周期调控政策弹性或将加大，房地产行业供需两端的政策也或将逐步改善。
　　2、板块PE和PB低至8.5/1.3倍，主流房企20 PE创新低至4.9倍、较18H2估值底折24%
　　一方面，房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍，处于历史低位，已经低于2014年3月和2018年8月的估值底，接近并持平于2018年10月的估值底；主流房企20年PE创新低至4.9倍、较18H2估值底折价达24%；横向板块比较来看，房地产估值分位在28个板块中排名倒数第一，跌至1.5%。另一方面，股息国债利差创新高，主流房企股息率高达18A4.0%和19E4.9% VS 10Y国债2.8%，并且对应股息国债利差创历史新高，其中，股息率较高的房企包括：金科股份、首开股份、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、保利地产、万科A平均19E股息率5-8%等，房地产股长线投资价值凸显。此外，之前曲线过于平坦化（十年期国债-逆回购）是掣肘2019年国债利率难突破3%的理由之一，近期逆回购降息也同步打开了十年期国债利率的下行空间，向下冲刺2.7%，而板块PE与10Y国债收益率呈现显著反向相关关系，而目前10Y国债收益率趋势性下行的背景下，板块PE或将触底回升，并且弹性也将打开。
　　3、投资建议：逆周期调控力度加大，房地产估值仍在底部，维持行业“推荐”评级
　　我们认为，房地产开发方面，新冠肺炎疫情全年销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显，并且疫情也或将促发逆周期调控弹性进一步加大，而目前板块2020年业绩确定性强、主流房企估值创新低、而股息国债利差创新高，此外政策弹性打开也将带动估值弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于物业管理行业形成一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州西湖区等地方补助政策望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。
　　4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。