招商银行-“新冠”疫情对于房地产行业影响点评：疫情导致楼市需求延后，土地成交受影响更值得关注-200206

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　　2019年12月，武汉市出现新型冠状病毒的疫情，并在短时间内蔓延全国。总体来看，疫情对房地产行业短期形成一定的冲击，全年影响有限。需求方面，疫情对一季度的销售影响较大，挤压了返乡置业需求，但主要是导致需求延后，对全年销售的直接影响相对有限；间接影响则取决于疫情最终对经济和居民收入的冲击程度，还有待观察。商业地产冲击较大，租金收入将明显下滑。供给方面，1-2月的房地产投资在全年占比也较小；但疫情可能对土地成交以及后续开发投资冲击较大。房价方面，房企在疫情期间回款压力加大，可能会加大促销力度，房价有下行压力。政策方面，政府在经济和财政压力之下，因城施策的空间更大。本次疫情改变了房企的现金流曲线，有可能加速市场集中度的提升。
　　一、短期需求受冲击，市场需求延后
　　受疫情的影响，中国房地产业协会在1月26日倡议房企暂停售楼活动，待疫情过后再行恢复。据不完全统计，全国有60多个城市暂停线下销售活动，直接导致春节长假期间的销售面积较往年大幅下滑。
　　2020年春节期间，全国30大中城市商品房成交面积为2.7万平方米，较2019年的19.55万平方米下滑86.19%，较近7年的平均值9.91万平方米也下降较多。预计疫情对房地产行业一季度的销售影响较大。
　　从全年来看，疫情的直接影响主要是导致需求延后，间接影响的具体程度还难以评估。每年的1月至2月是房地产传统的销售淡季，从历史上看，销售面积占比是从一季度到四季度逐渐提升，最高的是四季度。近七年来，1-2月的销售面积占全年的平均比重为7.96%，一季度的销售面积占比均值为16.34%。若疫情在一季度可以得到较好的防控，预计受挤压的需求会在二季度释放，带动市场回升。所以疫情对全年房产销售的直接影响相对有限。而间接影响则取决于疫情最终对经济、就业和居民可支配收入的冲击程度，以及购房者对自身收入预期、消费信心的恢复快慢，因此具体的影响程度还有待观察。
　　疫情对一二线和三四线城市的销售有不同影响，因为春节期间主要是返乡置业需求。估计一二线城市受影响有限，三四线城市短期去库存压力较大，今年整体销售也会受到一定影响。武汉以及整个湖北地区是疫情的重灾区，对房产销售的直接冲击和间接影响都会比较大，预计全年销售面积同比下降超过10%。
　　疫情对商业地产的影响要大于住宅，其中商铺所受冲击又大于写字楼。商铺的承租方主要是零售企业，春节本来是传统旺季，今年在关门营业或者客流大幅减少的情况下，刚性的租金就成为沉重的财务负担，一旦关门退租就形成不可逆的结果，后期再恢复的难度很大。写字楼本来就处于供过于求的状态，各大城市的写字楼空置率都在上升，疫情必然让中小企业雪上加霜。因此，商铺和写字楼业主最好的应对方法就是减租免租，共渡难关。根据仲量联行研究院对北京地区写字楼业主的调查显示，业主普遍预期本息疫情对市场影响程度较深、影响周期较短。以非典时期北京的甲级办公楼市场为例，租金在2003年2-3季度分别环比下降3%和4%。当然，当前商业地产的市场规模已经远超2003年，北上广深甲级写字楼的年租金收入已经达到900亿元的规模；而当前的市场景气度也远不如2003年，所以减租压力也大于非典时期。据不完全统计，目前已有80多家房企对旗下商业地产减免租金合计超过55亿元。预计疫情影响全年商业地产租金收入同比下降5%左右。
　　二、地产开工影响有限，土地成交受冲击更大
　　对房地产行业，从小年到正月十五一般是停工时间，1-2月份的开发投资、新开工面积占全年的比重也较小。从数据看近七年1-2月开发投资占全年的平均比重为8.75%，新开工面积占全年的平均比重为9.34%，所占比重均不高。许多地区住建部对建筑施工复工时间做出了规定，部分地区晚于正月十五。但我们认为财政和金融方面都会着力于支持各类企业复工复产，若疫情在2月中旬有一定的控制，各地复工及时加之赶工，预计一季度对投资和新开工的影响有限。
　　对于湖北地区，目前政府颁布的复工时间是不得早于2月14日，因疫情较重，预计一季度复工率不高，开工投资下行压力较大。疫情对湖北地区开工投资可能会影响到3-4月。当然，湖北省房地产开发投资占全国的平均比值约4.08%，新开工面积占全国的比重约为4.15%，因此湖北地区的投资下行对全国整体的影响有限。
　　但值得关注的是，疫情可能对土地成交以及后续开发投资产生更大的负面影响。在过去七年1-2月土地成交数量占全年的平均比重为15.89%，成交面积占全年的平均比重为15.43%，1-2月的土地成交占比远高于商品房销售以及开工占比，意味着疫情对全年土地成交的影响会更大，并进一步影响到后续的房地产开发投资。
　　2020年1月份，土地成交数量为413宗，成交面积为1681.99万O，相较以往年份下行较多。预计疫情在2月份对土地成交的影响更为显著，加之房企在短期内销售回款有压力，可能会进一步收缩拿地开工，预计对全年的土地成交、施工和开发投资产生一定下调影响。
　　三、价格短期有下调压力，“因城施策”空间更大
　　本次疫情改变了房地产企业的现金流曲线，使得经营性现金流入后移。多数房企在一季度销售回款压力较大，而房地产行业又有高周转、资金密集的特点，因此不排除房企后续为尽快回款采取一些优惠促销活动，以价换量，对第一季度的房价有一定下行压力。不同房企的销售回款能力和融资能力存在差异，头部房企应对疫情冲击的能力相对较强，而中小型房企压力更大，疫情有可能加速市场集中度的提升。
　　2016年以来我国开始强调房住不炒的理念，在过去4年中对房地产行业的调控保持高压政策。2020年是我国全面建成小康社会的决胜年，受疫情影响，当前宏观经济和财政的压力进一步加大，不排除政策面对房地产行业有一定宽松的态势，“因城施策”的调控空间将进一步加大，在“稳地价稳房价稳预期”的大背景下，年内价格稳中增长的态势不变。