中泰证券-保利地产-600048-疫情影响短期销售，土地投资大幅增加-200211

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　　投资要点
　　事件：2月11日，公司发布月度经营数据，公司2020年1月实现签约金额235.88亿，同比-29.78%；实现签约面积157.57万方，同比-30.85%。
　　受月末疫情影响，销售有所下滑
　　公司2020年1月实现签约销售金额235.88亿，同比-29.78%；签约面积157.57万方，同比-30.85%。1月销售数据下滑，主要受春节期间暂停销售及疫情的影响导致月末售楼处关闭，线下销售活动基本暂停。
　　展望后市，我们认为本次疫情是一个暂时性事件，商品房作为耐用品，无论刚性还是改善型需求，均不会消失，只会延后；另外，由于公司开发项目定位一二线及强三线这些城市基本面强劲的区域，返乡置业占比较小，在疫情得到控制后，需求释放的弹性与确定性更强，同时公司有良好的品牌号召力及项目管理能力，销售端或出现补偿性的恢复，这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。
　　加快拿地步伐，聚焦一二线区域
　　2020年1月，公司在天津、福州、兰州、郑州等8个城市共获取9个项目，合计规划计容建面231.56万方，地价款109.92亿，平均楼面价4747元/平。土地投资较去年同期30多亿大幅增加，此外，考虑到月末部分城市暂停土拍交易，公司实际土地投资力度与决心或大于纸面上的成交额。
　　展望二季度，我们认为随着疫情逐渐得到控制，土地市场交易将快速重启，但自2019年二季度融资收严以来，行业整体资金压力持续较大，年末土地流拍数量创新高，土地市场压力增大，预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出；公司财务健康（截至2019年三季报，在手资金1125.6亿，扣除预收款项后，其他负债占总资产比重仅为40.38%），截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%，公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势，在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。
　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显，亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售，但只是让购房需求延后释放，不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元，对应当前股价的PE分别为7.61、6.24、5.17x，维持“买入”评级。
　　风险提示：一二线城市调控政策收紧超预期；公司销售回款不达预期。