华创证券-保利地产-600048-2020年1月销售数据点评：春节月销售暂弱，拿地态度转积极-200212

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　　事件：
　　 2月11日，保利地产公布1月销售数据，1月实现签约金额235.9亿元，同比-29.8%；实现签约面积157.6万平方米，同比-30.9%。1月新增建面231.6万平方米，同比+371.1%；总地价124.9亿元，同比+443.0%。
　　点评：
　　1月销售236亿、同比-30%，受疫情扩散及春节前置影响销售暂弱
　　1月公司销售金额235.9亿元，环比-44.0%，同比-29.8%，较上月-45.1pct；销售面积157.6万平米，环比-48.2%，同比-30.9%，较上月-33.3pct，低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%；销售均价14,970元/平米，环比+8.1%，同比+1.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下，公司1月销售同比暂降，但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季，并且鉴于公司土储较为充裕、布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在一二线市场去化相对稳定、当前购房需求只是延后但并非消失背景下，预计20年全年销售仍将保持稳增。
　　 1月拿地额同比+443%、占比销售额53%、拿地态度明显转积极
　　1月公司在天津、郑州、福州、长春、兰州、泉州、济宁、淮安等8城共获取9个项目，对应新增建面231.6万平米，环比-66.7%，同比+371.1%，其中新增权益建面占比86.0%，环比+17.0pct；对应总地价124.9亿元，环比-67.1%，同比+443.0%，拿地额占比销售额52.9%，较上月-37.2pct；平均楼面价5,394元/平米，环比-1.4%，较19年拿地均价-6.9%。公司自19年11月以来连续3个月实现了拿地面积同比3位数增长，拿地态度明显转积极，并且拿地权益占比连续3个月提升，拿地区域方面，1月公司继续注重全国均衡布局，并且拿地成本控制得当。
　　投资建议：春节月销售暂弱，拿地态度转积极，维持“强推”评级
　　公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股顺利上市，有利于增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.23、2.67、3.08元，对应19-20年PE为6.7和5.6倍，18A、19E股息率分别达3.3%和4.7%，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。