中泰证券-房地产行业月报：疫情导致销售下滑，购房需求只会延后不会消失-200211

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　重点公司签约销售状况
　　据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为-0.3%、-63.7%、-66.5%、-45.8%、-68.5%。20年1月重点公司的销售额相对于19年1月下降-10.67%，其中万科同比增长幅度最大，为17.8%，保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为-44.4%、-22.7%、-21.1%、9.0%。
　　一手房月度成交：环比增速-42.68%，同比增速-21.40%（按面积）
　　本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积1410.86万方，环比增速-42.68%，同比增速-21.40%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-39.73%，-44.03%，-40.90%；同比增速分别为-14.99%，-9.76%，-41.44%
　　二手房月度成交：环比增速-31.98%，同比增速-0.92%（按面积）
　　本月中泰跟踪的14个大中城市二手房成交面积405.37万方，环比增速-31.98%，同比增速-0.92%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-32.47%，-29.48%，-41.40%；同比增速分别为22.97%，-7.76%，-20.93%。
　　库存：可售面积环比增速-10.97%，去化周期6.64个月（按面积）
　　本月中泰跟踪的14个大中城市住宅可售面积合计5057.33万方，环比增速-10.97%，去化周期6.64个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-4.38%，-22.18%，27.48%。一线、二线、三线去化周期分别为10.61个月，4.26个月，4.05个月。
　　40城土地成交：一线成交规划建面环比增速-72.7%
　　本月全国40大中城市供应土地规划建筑面积3148.7平方米，环比增速73.7%，同比增速-63.5%；成交土地规划建筑面积3952.4万平方米，环比增速-80.8%，同比增速-67.5%，其中一、二、三线城市环比增速-72.7%、-81.9%、-80.9%；成交均价环比增长42.1%，成交总价环比增长-72.7%。本月，全国40大中城市土地溢价率13.51%，较上月上升3.73pc。其中一线城市土地溢价3.66%，二线城市12.41%，三线城市24.52%。
　　投资建议：
　　销售方面，受新冠肺炎疫情影响，1月主流房企销售额有所下降。根据克而瑞数据，1月主流房企单月销售金额3669.6亿元，环比下降48.2%，同比下降10.67%；分房企来看，1月份销售TOP5为万科、碧桂园、中国恒大、中海地产和保利地产。对于疫情影响我们认为：
　　首先，一季度通常为开工销售淡季，疫情对地产行业影响有限：新型冠状病毒带来的直接影响主要是缓工停工及访客的大幅减少，对应到行业层面是新开工及销售会受到一定的负面影响。但考虑到季节性因素，通常1-2月为开工与销售淡季（原因是期间工人返乡及可推新盘较少），以2019年数据看1-2月新开工与销售占全年约8%，1-3月占全年约17%，因此行业受到的负面影响相对有限。
　　其次，购房需求只会延后不会消失：春节期间，保利、融创、蓝光发展、龙湖等房企通过线上看房的方式继续蓄客，虽然各处售楼处关闭，但潜在的需求不会消失只会延后，在疫情后或加速释放。
　　最后，逆周期调节有望对疫情冲击起一定对冲作用：考虑到本次疫情对经济带来的负面影响，宏观层面或采取更为积极的财政政策与稳健偏宽松的货币政策作经济复苏的推力，逆周期调节有望对行业基本面起一定的支撑。另外，此次疫情财政支出巨大，经济损失也比较严重，一般财政预算收入下行压力大，后续或需通过政府性基金弥补财政收入，因此，地产政策上更趋于缓和的可能性变大。
　　配置方面，我们认为杠杆较低，存货合理，管理优秀的头部房企有望走出独立行情。推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
　　风险提示：疫情控制难度超预期，房地产行业复工不及预期