中泰证券-房地产行业周报：受疫情影响销售维持低位，多地出台政策支持楼市-200216

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　　一手房：成交环比增速33.50%，同比增速-86.26%（按面积）本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积22.15万方，环比增速33.50%，同比增速-86.26%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为211.23%，58.25%，-34.19%；同比增速分别为-71.38%，-75.05%，-94.94%。
　　二手房：成交环比增速227.62%，同比增速-70.32%（按面积）本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积11.20万方，同比增速-70.32%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积同比增速分别为-22.07%，-88.41%，-87.34%。
　　库存：可售面积环比增速-0.01%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5815.70万方，环比增速-0.01%，去化周期36.07周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.19%，-0.24%，0.00%。一线、二线、三线去化周期分别为49.45周，27.02周，32.93周。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交同比增速-86.26%，二手房成交同比增速-70.32%。市场成交受疫情影响基本停滞，但我们认为疫情带来的只是需求延迟满足，房地产行业在政策与资金面持续改善的支撑下，有望在疫情得到控制后迅速企稳；同时，优质头部企业的竞争格局进一步明晰、优势固化，中长期配置价值凸显。
　　政策面：加大宏观政策调节力度，多地涉房优惠政策推出。2月12日中央政治局常委会提出“要加大宏观政策调节力度，积极扩大内需、稳定外需”。此外，近期包括浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，给予行业有力支撑。我们认为目前的政策尚停留在供给端对房企的支持，还未涉及需求端对销售的刺激，预计随着疫情逐渐得到控制，有关“限购、限售、限贷、限价”等核心调控手段，有望以因城施策式地出现放松。
　　基本面：疫情影响短期但不改长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期，房地产复工不及预期。