中泰证券-房地产开发行业：底线思维下，房地产政策放宽值得期待-200216

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　　近期，多地涉房政策放松，融资也有所放开：包括浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市，相继推出各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，给予行业有力支撑。目前，市场对于房地产政策松绑的大方向没有太多争议，但是对于政策是否会进行需求端的刺激争议较大。我们认为需求端的刺激或会到来。
　　政策放松的主要目的有三点：1）防风险；2）稳经济；3）托财政。
　　房价地价持续下行或导致系统性风险：目前百城的土地流拍率已经达到40%，创历史新高，土地溢价率回落至8%，也处于历史低点；疫情期间房企几乎无销售回款，资金普遍紧张；加上70城房价持续回落，又进一步削弱开发商拿地意愿；但加总我国金融机构贷款余额发现，据中国人民银行数据，涉房贷款余额占比一直在提升，2018年保守测算达到54%，若房价地价不稳或会带来系统性风险。
　　十三五收官之年确保圆满，稳经济势在必行：2019年12月6日举办的中央政治局会议中，明确提出2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，要做好“六稳”工作。2月12日中央政治局常委会提出“要积极扩大内需、稳定外需”等。我们认为在控制疫情的同时，扶贫、保就业、稳经济的任务同样重要迫切。在出口受限、消费急剧下滑的背景下，房地产产业链作为逆周期对冲的重要性不言而喻。
　　财政压力加剧，期望土地出让支撑：目前财政部表示，为应对疫情，截至2月13日各级财政已支出805.5亿；根据财政部公开数据，2018年，土地出让金占政府性基金收入的比重达到86%，占（政府性基金收入+全国国有资本经营收入+全国公共财政收入）比重达到25%，是政府收入的重要来源。一季度受疫情影响，税收收入可能下滑，因此土地出让金后续将成为补充政府一般公共预算支出的重要渠道。
　　需求端放松或将陆续来临：实际上，如果没有这次疫情，政策已经在边际放松。根据我们统计整理，去年全年调控放松63次，其中4季度放宽23次；全年调控收紧51次，其中4季度仅收紧13次。随着四季度房价下跌城市数量大幅增加，温和刺激已然到来。受疫情影响，土地市场下行、经济下行和财政赤字的压力大幅上升，逆周期调节手段不断出台。另外，房地产产业链在我国经济体中有着的重要影响，涉房贷款在我国贷款余额中占比超过一半，意味着土地价格是重要的信用背书，而土地出让金在政府的财政体系中占比较高。多重因素下，未来或将会有一系列的需求端刺激政策出台。
　　投资建议：疫情影响短期销售但不改长期向好的逻辑：现阶段，房地产行业依然起到国民经济支柱的作用，商品房作为耐用品需求，需求不会消失只会滞后，在当前政策及融资双管逆周期调节下，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、中南建设；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期，房地产复工不及预期。