国盛证券-美的置业-3990.HK-依托美的品牌快速成长的地产新秀-200217

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　　背靠美的品牌快速成长的地产新秀。公司大股东为卢德燕与何享健两位自然人，二者透过100%持股的美的控股，实际控制A股家电龙头美的集团（持股比例为31.88%），2018年登陆港交所。2015-2018年公司营收/归母净利润CAGR分别为53.6%/102%，2019H1公司实现营收/归母净利润分别为142/17.7亿元，同比增长33.4%/20.1%，迅速跻身中型房企行列。
　　核心城市圈未来潜力仍大，融资环境有望边际改善。尽管我国房地产行业规模可能已接近巅峰，但总量庞大且区域结构机会仍然广阔。粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等战略的提出，有望重新促进人口加速向核心城市群聚集，核心城市群等区域未来景气度存在支撑。当前疫情持续扩散对返工、经济造成不利影响，预计在“稳增长，稳就业”的背景下，逆周期调控有望进一步加强，融资环境边际改善，因城施策有望进一步推进。
　　依托大股东雄厚实力，公司具有特殊的融资优势和品牌识别力。公司大股东资金充裕、实力突出，透过美的控股每年都能获得大量分红。美的控股在公司发行的部分债券中提供担保，以降低公司债券融资成本，公司在其他融资场景下也有望享受大股东及关联公司正面影响红利（2019年7月公司在无关联方担保条件下，新发行总额17亿的2+2年期债券利率为5.2%，为近年来最低水平）。此外，相较于同等规模的房地产新生代公司，公司依托美的品牌开拓市场，具有更广泛的品牌识别力，同时也具有智慧家居产品形象。
　　待结算资源充足，土地储备充裕且成本较低，未来发展后劲十足。公司前期销售快速增长，2015-2019年销售额复合增长率为73.8%，远快于同期收入增速，待结算资源充足。截至2019年6月末，公司土地储备面积为5251万平米，2019年上半年销售均价10429元/平米，不考虑新增土地储备的情况下测算货值约5372亿元，预计能保障公司未来3-4年的销售规模。截至2019年6月末，公司存量土储的平均地价为2677元/平米，占2019年上半年销售均价的26.7%，土地成本较低未来盈利能力有一定保障。2019H1公司加大一二线城市拿地强度，预计新增土储货值中74%位于一二线城市，土储布局分散优化，高能级城市占比持续提升。
　　投资建议：我们预测公司2019-2021年归母净利润分别为42.4/53.3/69.2亿元，同比增长32.1%/25.7%/29.8%，对应最新摊薄EPS分别为3.45/4.33/5.62元（2018-2021年CAGR为29.2%）。当前股价对应PE分别为6.2/5.0/3.8倍。考虑到公司良好的成长性，同时融资成本端具备一定优势，给予公司目标价29.0港元（对应20年6.0倍PE），首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：地产政策调控风险，三四线房地产去化不及预期风险，关联方相关风险，毛利率下滑风险等