东吴证券-保利地产-600048-1 月销售暂弱，投资力度提升明显-200213

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　　事件：
　　保利地产发布2020年1月经营简报：1、2020年1月，公司实现签约面积157.57万平方米，同比下降30.85%；实现签约金额235.88亿元，同比下降29.78%。2、公司1月在天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安等8城共获取9个项目，拿地金额125亿元，拿地面积232万平米。
　　点评
　　受疫情及春节因素影响，1月销售同比-30%。2020年1月，公司实现签约面积157.57万平方米，同比下降30.85%；实现签约金额235.88亿元，同比下降29.78%。受春节因素及疫情影响，公司1月销售表现一般。但考虑房企1季度是传统销售淡季，公司推盘也主要集中在2-4季度，同时公司在手土地储备也较为充沛，未来随着疫情逐渐得到控制，销售有望持续复苏。
　　投资力度加大，持续深耕重点城市。公司1月在天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安等8城共获取9个项目，拿地金额125亿元，同比增长443%；拿地面积232万平米，同比增长371%，单月拿地金额占销售金额的53%，较2019年全年提升20个百分点，拿地力度提升明显。从城市能级看，公司在二线城市及三线城市拿地金额占比分别为71%、29%，公司仍然注重深耕重点一二线城市；平均拿地楼面价5394元/平米，是同期销售均价的36%，较19年全年下降2.9个百分点，未来项目毛利率可期。
　　投资建议：保利地产近年来投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，坚持城市深耕和城市扩张并举，产品定位精准；管理团队经验丰富，有冲劲，品牌意识强，公司激励到位，上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本，进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23、2.77、3.33元，对应PE为6.70、5.38、4.48倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。