国盛证券-蓝光嘉宝服务-2606.HK-业绩预增符合预期，低估值优势显著-200219

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　　2019年业绩预增40%以上符合预期。公司发布正面盈利预告，预计2019年全年综合净利润同比增长至少40%（对应4.16亿元），符合市场预期，延续快速成长趋势，主要原因系公司物业管理的在管面积增长及社区增值服务、咨询服务收入提升所致。
　　在管面积持续增长，充裕募集资金有望为后续扩张增添动力。2019年关联公司蓝光发展实现合同销售面积1095万平米，YoY+36.6%，延续较快增长，蓝光发展计划19年竣工交付400万平米，将为公司在管面积增长作出稳定贡献。2019年公司进一步加快第三方项目外拓，先后与江苏常发、浙江中能达成战略合作，收购嘉兴中力物业，在管区域布局更加均衡。预计2019年末公司合约面积有望达到9000万平米，其中在管面积预计达到7000-7500万平米。随着储备面积持续转化，同时考虑到公司具有较充足募集资金，后续在管面积有望稳步快速扩张。
　　深耕社区增值服务，看好未来发展空间。公司社区增值服务具备一定特色，2018年/2019H1收入占比分别为22.8%/20.7%，位居行业领先水平。2019年公司持续升级线上线下结合的“生活家服务体系”，嘉宝生活家APP粘性持续提升，尤其是疫情期间业主形成一定程度的消费依赖。我们认为社区增值服务具备可复制化及规模效应特点，未来随着管理面积持续增长、增值服务内容及渗透率提升，预计有望延续快速增长。
　　短期疫情影响有限，长期利好公司社区增值服务开展。我们认为当前疫情对公司成本端影响有限，主要增加防护、消杀耗材成本，对最主要的人力成本增加较少；2018年公司社区增值服务收入构成中生活服务占比接近70%，有望受益于疫情期间线上销售增长及活跃度提升。长期来看，物业公司防疫保卫价值得到业主和社会高度认可，业主满意度持续提升，有利于物业公司未来开展更多元的社区增值服务，物业公司也有望在做好社区治理的同时承担更多公共事务职责。
　　投资建议：我们预计公司2019-2021年归母净利润为4.15/5.38/6.84亿元，同比增长43%/30%/27%，对应EPS分别为2.33/3.02/3.84元（2018-2021年CAGR为33%）。当前股价对应PE分别为20.4/15.7/12.4倍，显著低于行业可比公司（平均PE为55.0/37.1/28.4倍），估值仍有较大提升空间。考虑到目前物业板块整体估值水平已大幅提升，我们上调公司目标价至84.0港元（对应2020年25倍PE），维持“买入”评级。
　　风险提示：蓝光发展增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，物业费收缴率偏低可能造成应收款项减值风险，毛利率中长期下行风险等。