光大证券-保利物业-6049.HK-镇兴中国立意高远，公共物业空间广阔-200221

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　　◆二十三年发展历程，保利发展生态圈重要成员
　　公司成立于1996年，截止2019H1，已布局全国148个城市，在管面积超过2.6亿平米，合约面积超过4.5亿平米。作为保利发展构建不动产生态圈的重要一环，与母公司在教育、康养等方面的布局合作密切，业主增值服务具备较强协同潜力；随着保利集团参与云南城投混改深入推进，公司有望获得进一步资源拓展；2020年军队营区物业管理社会化保障工作全面推行，将给公司带来新一轮发展机遇。
　　◆三维度12指标分析
　　资源禀赋：新盘占比27.4%，单盘面积（住宅）22万平米，单盘面积（公共）63万平米。截止2019H1，公司在管公共服务项目210个，面积1.32亿平米（占50.8%），收入2.16亿元（占11.9%）；业务经营：基础服务毛利率从2016年的13.1%上升至2018年的14.1%，2018年每户增值服务收入327元，在上市同业中处于中上游水平；业务拓展：截止2019H1合约面积覆盖度1.75，业主增值服务方面与母公司旗下生态圈合作密切。
　　◆核心看点：公共物业的辐射与复制
　　通过西塘古镇标杆项目的探索，公司提炼出景区5M管理模式、全域公共服务7M管理模式和优选公共服务XM模式，助推了“镇兴中国”服务品牌拓展。2019年9月，天凝小城镇环境综合整治通过验收。公共物业标杆项目示范性强，区域辐射复制速度快，目前已在重庆、浙江、山东、上海形成区域复制。我们认为，公司的公共物业的拓展仍将保持较高增速。
　　◆投资建议
　　公司在公共物业方面标杆项目示范性强，并通过区域辐射快速复制；住宅物业方面，公司将持续受益于保利发展稳定交付。同时，作为保利发展构建不动产生态圈的重要一环，有助于提升业主增值服务能力。我们预测19-21年公司EPS为0.92/1.36/1.91元人民币，同比分别增长52.9%、47.8%、39.8%，当前股价对应19-21年PE分别为62/42/30倍。公司2019-2021年预测净利润复合增速43.8%，考虑到公司在公共物业方面独特的优势，我们认为给予公司2021年35倍PE（对应2020年49倍）是合理的估值水平，对应目标价75.84港元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　◆风险提示：人工成本快速上升风险；增值服务拓展不确定性风险；关联方依赖风险；外包质量风险。