中泰证券-房地产行业周报：多地再推涉房优惠政策，5年期LPR下调5个基点-200223

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速155.36%，同比增速-84.97%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积56.70万方，环比增速155.36%，同比增速-84.97%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为215.28%，166.67%，59.71%；同比增速分别为-65.28%，-81.29%，-95.13%。
　　二手房：成交环比增速69.65%，同比增速-76.72%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积19.13万方，环比增速69.65%，同比增速-76.72%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为49.47%，158.87%，-32.87%；同比增速分别为-52.23%，-85.76%，-95.14%。
　　库存：可售面积环比增速-0.03%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5814.03万方，环比增速-0.03%，去化周期37.03周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.09%，-0.10%，-0.39%。一线、二线、三线去化周期分别为50.82周，27.74周，33.57周。
　　投资建议：本周，随着疫情边际好转，市场开始陆续复工，成交量较上周有所回升（一手房环比+155.36%；二手房环比+69.65%），但离完全恢复正常成交节奏尚待时日。但从近期多地持续推出涉房优惠政策看，房企承担的压力有所减轻；此外，部分地区出台支持线上购房的政策，可以看做在供给端开辟了一条新通道。
　　政策方面，多地继续推出涉房优惠政策。上周，包括浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，给予行业有力支撑。本周，沈阳、海口、三亚、衡阳等地，分别出台房屋交付可展期、土地出让金分期缴纳、购买车位补贴等相关政策对房企予以支持。我们认为，目前政策对房企的支持尚停留在供给端，还未涉及需求端的刺激。预计随着疫情逐渐得到控制，有关“限购、限售、限贷、限价”等核心调控手段，有望以因城施策式地出现放松。
　　资金面：5年期LPR下降5个基点。2月20日，新一期市场报价利率公布：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，分别比上一轮下调10个基点与5个基点。本轮降息在预期之内，逆周期调节的发力，符合当前宏观经济的调整方向，对于当前房企度过困难时期，促进项目销售等，均具有较为积极的作用。
　　基本面：疫情影响短期但不改长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，且中枢较为稳定；保守估计，若当前估值作为基准维持不变，未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科A、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、中南建设；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期，房地产复工不及预期。