中信证券-旭辉永升服务-1995.HK-跟踪点评：丰富业态补强能力，支撑横纵双向发展-211021

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公司公告收购美凯龙物业和美中环境，丰富业态、补强能力，以支持未来横纵双向发展。

此前，公司在组织管理上积极动态的调整、在科技应用上卓有成效的投入，以及华东地区的业务浓度，都是本次能够较好进行投后整合的基础。

▍公司公告收购美凯龙物业80%股权。

此前在2021年6月公司完成第一批次的收购，共计21个美凯龙自持家具卖场的物业管理服务项目，总对价3.3亿元，本次收购第二批50个项目，总对价8.7亿元，收购完成后将拥有红星美凯龙自持71个家具卖场的物业管理项目80%的股份，71个项目总在管面积超650万平方米，总支付的现金代价9.6亿元，标的总对价12亿元，对应2020年PE15倍。

▍长期业绩承诺，预计将增厚公司业绩。

本次收购内容包含长达20年的业绩承诺，要求首6年（2021-27年）业绩每年至少有10%的增长，后14年每年至少2%的增长，目标公司2020年收入约4.4亿，净利润约8000万。

此外，红星美凯龙也承诺未来将促成红星美凯龙自持的新商场物业交付给公司管理。

我们认为，对于公司新进入的家具卖场业态，签订长期业绩承诺有利于控制风险，同时能够为公司提供长期稳定、清晰透明的业绩来源，将以风险较低的方式增厚公司业绩，有助于公司完成战略目标。

▍业务浓度加强，区域协同提效。

公司本次收购的71个项目中有21个项目在华东区域，其中主要在上海和浙江，而公司本身是上海本土的龙头物业服务企业，本次收购有望提升区域业务浓度，并在人员复用、供应链采购方面有协同空间。

此外，旭辉永升在科技应用方面的建设卓有成效，而科技应用在商场业态中可能会发挥更好的作用（如清扫机器人在宽敞空间的效率提升可能更高），我们相信，在智慧智能、体系建设等方面，公司有望提升美凯龙物业的运营效率。

▍丰富业态补强能力，横纵双向发展。

公司此前在9月公告收购湖南美中环境51%股权，现金代价为5819万元，对应2021年9.2xPE。

美中环境是湖南环卫企业龙头，收购后将有效补强公司在环卫领域的能力，有利于公司向城市服务领域拓展。

而本次则扩展家具卖场物管业态，在扩大规模、丰富业态的同时，公司与红星美凯龙的合作可能有利于未来公司美居业务的发展。

我们认为，公司收并购战略稳健清晰，分别从规模及业态的横向发展和增值服务及专业能力的纵向发展两个条线考虑，预计公司近期的两单收购都能够较好地支撑公司未来的成长。

▍风险因素：业务整合不利，或者收购业务难以向外延伸的风险。

▍规模扩张与能力提升，看好公司长期成长。

公司收购美凯龙物业和美中环境，丰富业态、补强能力，以支持未来横纵双向发展。

此外，公司在组织管理上积极动态的调整、在科技应用上卓有成效的投入，以及华东地区的业务浓度，都是其能够较好进行投后整合的原因。

我们看好公司的持续成长，维持公司2021/2022/2023年EPS预测为0.38/0.57/0.78元/股，给予公司2022年30倍PE估值，维持20.5港元目标价，公司当前股价16.4港元/股，维持“买入”评级。