民生证券-房地产行业新维度研判系列（二）：首付下调，汇率缓解，修复归来-200225

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　　疫情冲击以来，超20多省市发布地产调整政策，但由于不少政策对需求影响有限，结合近期汇率贬值压力，地产开发类股票表现一般。近期，“因城施策”下，按揭首付比例下调出现，结合汇率压力释放，优质地产开发类股票的修复行情，归来可期。
　　按揭首付比例下调，是影响需求的重要因素
　　通过对历史数据规律的总结发现，居民增量储蓄利息保障倍数是对房价变化显著的领先指标（9个月领先），即居民短期偿债能力变化对房价影响特别重要；而首付比例下调，以及房贷利率的下降，是改变短期偿债能力的驱动因素；近期驻马店政策，提出首付比例下调；我们预计，首付比例的下降将在“因城施策”的前提下广泛出现；地方性政策的改善力度显著升级。
　　汇率贬值压力将缓解
　　汇率贬值压力，是限制地产政策宽松度的重要因素，2017年以来，汇率变化与地产股指数的走势，存在显著相关性；
　　近期贬值压力出现，一方面由于美国经济及美联储表态；另一方面，由于疫情冲击，人民币需求减少；但是，伴随当下疫情的逐步好转、全国逐步复工，需求的恢复将使贬值压力将缓解。
　　投资建议：政策切换期，布局估值修复行情
　　地方性政策改善力度显著升级，汇率压力也有望逐步缓解。我们认为，地产股位于第一种机会区间：即政策切换期，地产股的估值修复行情。
　　我们建议积极逢低布局此轮调整后的优质地产股，建议关注：万科A、阳光城、保利地产、金地集团。
　　风险提示
　　1、疫情变化具有不确定性；
　　2、政策改善不及预期；
　　3、通胀压力及外围不确定性加大。