天风证券-中公教育-002607-3.8亿购置西安物业投建陕西总部及基地，推动产品改造升级-200226

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　　3.8亿元购买陕西冠诚・九鼎国际1号楼物业，建面2.35亿方，约合1.6万/方。
　　2月26日，公司公告，以自由资金38,306万元购买陕西冠诚持有的冠诚・九鼎国际1号楼资，并授权公司法定代表人或者授权代表签署相关协议及办理相关转让手续。
　　资产位于陕西省西安市未央区凤城四路，包括宗地及地上建筑物，建筑面积共计23,520.71 O，主要业态有办公、商业。其中，宗地位于经开区、文景路以西、凤城四路南侧，土地面积4669.04平方米，用途为商业，已取得《国有土地使用证》（证号：西经国用（2013）出第010号）；地上建筑物九鼎国际（公馆），钢混结构，房屋地上建筑共18层，其中商业1―4层，面积共计0.55亿方，办公5―18层，面积共计1.8亿方，现属于空置状态，尚未取得不动产权证。
　　职教行业目前处于快速发展阶段，行业供给伴随头部玩家的深度布局，或迎来革命性颠覆。本次收购陕西冠诚九鼎国际1号楼资产将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用，有利于职教产品服务迈向3.0版本的升级改造，稳步推进落实公司战略，具体来看，
　　一方面有效改善教学环境，升级服务品质，进而提升课程产品竞争力及单价；另一方面，公司立足长远，长久布局，通过自持物业减轻租金压力，优化财务效应；同时，该资产位于陕西省会西安核心区域，未来或有较大升值空间。
　　维持盈利预测，给予买入评级
　　中公教育具有全国范围的垂直一体化快速响应能力。置身于公职类招录考试培训市场创造的最前沿，率先采用自主研发，率先培养专职师资，率先进行全国渠道布局并不断下沉渠道，率先完成全国网点全直营，率先采用互联网内容营销及IT自主开发，用科技力量持续提升营销、管控及协同服务水平。我们预计2020-21年公司业绩分别为23.94亿、32.31亿；PE分别为52x、39x。职教黄金时代来临及公司垂直一体化响应优势巩固，未来具备广阔成长空间。
　　风险提示：房产交易尚未完成，业绩不及预期，核心人员流失